2021年9月1日

7月份新申請按揭按月回落 《NowTV》財經台訪問

以下是筆者接受《NowTV》財經台《樓市指南針》訪問時的手稿:

【問題 1】根據金管局數據,7月新申請的按揭數字有所回落。而轉按交易批出貸款亦減少,跌幅較大的是一手貸款額,按月減少近一成,估計原因是甚麼?

答:七月新申請按揭數字按月雖然有所回落,但仍處過去 3 年的高位水平。事實上,過去半年本港按揭批核宗數都處於高位,主要由於今年 2 月開始樓市成交暢旺,當中有不少大型新盤選擇建期計劃的業主到期在6月是申請按揭的高峰期,例如天水圍Wetland 2 期、珺瓏灣、愛海頌等,因此六月的申請宗數較多,對比之下七月的數字才有所回落。

至於轉按的數字,根據星之谷的內部數據,並未出現放緩的跡象,估計是由於銀行需要處理的申請較多,一般而言,當銀行出現「塞車」情況時,會優先處理新買按揭的申請,而轉按則會排到最後才處理。

【問題 2】至於轉按貸款額則減少近一成二至95億元至380億元,是否反映業主轉按的意欲減弱?抑或與甚麼因素有關?

答:不少銀行於七月增加回贈優惠,促進轉按的數字上升,估計有關數據的減少仍未反映真實情況,因過去半年本港按揭批核宗數都處於高位,故銀行「塞車」情況下優先處理新買按揭,因此7月的轉按申請仍未反映於數字上。而事實上,新批宗數這數字是統計全港銀行的總數,比如申請人同時申請3間銀行,並獲批核,雖然都是同一貸款人,但數字上仍會統計為3,因此相對實際的貸款額波動較大。

【問題 3】預計 8 月的一二手新批貸款額,未來這兩個數字是否仍有上升空間?

答:估計今年的一二手新批貸款額仍會維持高位水平,因第二季至第三季為傳統樓市旺季,而第 4 季雖然近年尾成交或轉按都會開始轉靜,然而有些大型新盤,比如 Sea To Sky,如提早 於11 月收樓,那麼建期買家便需要申請按揭,故預計按揭申請仍會保持活躍。

【問題 4】另外,根據 7 月的數字 H 按比例進一步攀升,仍然是按揭產品主流,目前按息水平大概多少?與 P 按息差有沒有拉闊?

答:目前最好的按揭計劃為 H+1.3%,以今天Hibor 計算,實際年利率約1.36%。由於Hibor持續下跌,而P按則維持在 2.5% 年利率水平,息差係有拉闊,故H按較受歡迎。

【問題 5】你預計未來幾個月,一個月拆息大概會在甚麼水平?實際H按息率目前又是幾多?

答:由於環球量化寬鬆仍會維持一段時間,而香港的 M3 亦維持歷史高位,估計一個月拆息都會保持近期的低水平,在 0.05%上下窄幅上落。

另外,我估計目前 h+1.3% 按息難有下跌空間,因今年按揭申請宗數較多,以慣常做法,銀行傾向不會再放寬按息吸客。

【問題 6】近期住宅按揭市場按息、優惠等方面,有沒有一些地方值得留意?

答:目前各大銀行最優惠的按息是 H+1.3%,而現金回贈介乎1%-1.4%之間。個別中小銀行未跑夠數會提供較高的回贈吸引客戶,故此建議貨比 3 家,選擇最高優惠的銀行。

但要留意,因現時按揭申請較多,銀行塞車情況下中小行的批核會較慢,需要預留3-4 星期時間,大型銀行則需要1-2 星期。

另外,現時部分大銀行對於細碼貸款額,已加息至 H+1.35%,未來其他中小行亦有機會陸續跟隨,因此有意轉按或甩發展商二按的人士,建議盡早去做。

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