9成按揭有哪些行業和情況不能做？

2020年1月3日

政府放寬按揭成數，800萬樓可以借 9成，但其實不是從事任何行業都可以用新成數借 9成的。

9成按揭只計固定收入

首先，如想做  9成按揭，必須要固定入息。如果行業是以浮動入息為主，比如保險業、地產代理業等，只能底薪部份可以計入息，佣金部份是不能計算。因此，就算是申請 9成按揭，由於底薪太低，最終批出的貸款金額都不足9成。反而，由於 8成按揭可以計佣金，因此入息以佣金為主的人士申請8成按揭，反而批到的貸款金額比申請9成的多。

自僱人士最多只可以做 8成按揭，就算是上市公司

如果是自僱人士，用公司盈利做入息證明，最多也只能做8成按揭，不能借 9成。請參考：

• 自僱人士按揭攻略【新按揭成數下】

非首置不能做 9按

如果本身有物業在身，再買樓做按揭，便不能借 9成，最多只能8成。因此，如果是換樓人士，先賣後買，但買果間的完成日期在賣果間之後才發生，也不能借 9成。就算已簽賣樓臨約，這也不能豁免。請參考：

• 樓換樓 2019 全攻略 放寛按揭後有什麼不同?

不過，如果沒有物業在身，但有為家人做擔保人，到自己買樓時也可以做 9按。不過由於有按揭在身，便需要過壓力測試，而且要付額外保費。請參考：

• 按揭保險費計算方法【2019新例】

即供樓花不能用新成數

如所買的物業是一手樓花，行即供上會，不能用新按揭成數。即是說，要做9成需要樓價 400萬或以下，而要做8按需要樓價 600萬或以下。

現金收入（司機、地盤、裝修等）難申請9成

一些以現金交易的行業，比如司機，地盤、裝修或私人補習，因這些入息是不穩定，一般最多只能批8成。而事實上，就算 8成都不一定能批，這些行業的人士，建議先申請預批才好簽臨約買樓。有些行業，比如 uber和 gogovan，申靖高成數按揭是很困難，因行業本身存在灰色地帶。地盤工人或裝修工人可做 8成按揭，惟需要 2年強積金紀錄和稅單，如果是日薪制，成功機會較高，能否申請9成按揭則要視乎日薪是否固定。請參考：

• 按揭新政策的盲點

高風險行業不能做高成數按揭

高風險工種例如找換店、麻將館、賭場等員工，9成按揭非常困難。而事實上，這些行業本身做按揭也困難。請參考：

• 高風險工種能否做按揭？（找換店、麻將館、賭場、珠寶製造等）

年尾花紅可以當入息申請9按

雖然說申請9按，不能計佣金收入，不過花紅卻可以計。所謂花紅，通常都是年尾出一次，而在糧單上是寫明bonus，跟據公司業續而定，一般在僱傭合約和糧單上寫明。如果是一年出兩次的花紅，都試過有case批到當花紅計入息申請9按。但如是每季出一次，或每月出一次的花紅，很大機會會當是佣金計，就算糧單上寫明是花紅。那麼，便不能當入息申請9按。請參考：

• 【放寬按揭保險成數】佣金、花紅於新例下如何計算入息？

關於新按揭成數的細節，可參考 HKMC 的文件：

http://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html