【物業放租流程教學】自住變出租/按保有條件出租限制

2024年9月3日

租務市場持續熾熱，不少投資者都考慮從低位購入物業，再放租收取可觀回報。然而，對於新手業主而言，除了慎選租客，亦要留意放租物業的按揭成數是否合乎規定，雖然最新按保公司容許有條件出租，但當中亦有相當限制，投資者要小心避免誤墮法網。

物業放租

物業放租前先要注意按揭成數

如果是新買物業，以出租名義申請按揭，最高按揭成數為6成；如果本身是自住，可能借較高成數按揭，在改為出租前，亦要注意物業的未償還貸款額是否高過物業現時估價的6成，並且在出租前需要得到銀行同意，由銀行為物業作最新的估價，一旦估價不足，而未償還貸款額又高於6成，就需要先補回差額，銀行才會同意物業放租。

由2024年8月8日起，金管局放寬按保物業可有條件出租，但業主需要是失業、家庭有新生嬰身，或其他特殊原因都可以提出申請，但出租必須得銀行和按保公司同意，而且業主要承諾物業出租後繼續在港居住，同一時間內也不能再置業，詳情可參考：

如果是新樓，由發展商交樓後原裝租出，可以事先拍下單位情況，一方面作日後放盤之用，另一方面可作為證明，避免日後租客入住後對單位造成損毀會「口同鼻拗」。如果是本身用來自住或有租客的，可以將單位打掃或重新裝修後再放盤，有助提高租值。

由於資訊越來越流通，不少人會自行將單位透過互聯網放租，這樣一來就可以節省代理佣金，不過就要事事親力親為，包括安排睇樓、回答查詢、整理租約、打釐印等；如果由地產代理放盤，則可能會有較多的客源，有機會快速成功放租，建議業主不妨雙線並行，自行上網放租的同時，亦交由代理放盤。

「好樓不如好租客」，如果潛在租客願意承擔業主叫價當然是好事，但業主切忌被租金沖昏頭腦，亦要了解其背景，最基本可要求對方提供工作地址及收入證明，並核實相關資料，最好多問幾句，例如入住的家庭成員數、租樓原因等。網上亦有一些聲稱是租霸黑名單的資訊可借參考，但未必一定準確。

在洽談好租金後，業主需要和租客簽署臨時租約，並且在14日內簽署正式租約，如果由代理負責牽線，很多時候都會一日內簽署租約及正約，如果簽了正租後想撻訂，就要向對方賠償合約期內的租金。

租約大多是一年生一年死，租金可每年調整，租客需要支付「兩按一上」（兩個月按金和一個月上期）。而租約內除列明業主及租客資料、租賃期，通常亦會列明業主提供的家私電器，如果有其他額外條款，例如不准飼養寵物，也應在租約中寫明。如果租客想避免業主年年加租，或者業主想租客長租，可參考以下文章：

另外，租約需要打釐印，費用大約是數百元，通常由業主和租客各承擔一半費用。讀者想了解更多可參考以下文章：

租約協議中，一般列明業主會負責管理費、差餉地租等支出，遇到物業內部需要維修，最常見的例如是冷氣機漏水，都有機會要由業主出資，另外，出租物業每年都要申報物業稅，不過申請按揭時，租金收入可當作入息，最新以８折計算，可以提升業主的貸款能力。