2016年4月6日

買完樓或打算轉按，便要選擇按揭銀行。本文分享應選那間銀行做按揭或轉按。

最近某大銀行A的offer:

• H+1.6% cap 2.15%
• Mortgage link
• Coupon $800
• 罰息期：3年, 第一年 2%, 第2-3年 1%
• 星之谷獎賞*: 0.18%-0.25% (視乎借貸額)

*注意：跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人亦需要向銀行申報收取中介獎賞的金額。

這plan帳面看應是最靚. 但也要看細節. 比如說, 個利率會不會有貸款額下限. 銀行A這plan 不適用於 $2m 以下物業貸款, $2m 以下只能爭取 H+1.65%。

其次要看罰息期, 比如 Plan A的罰息期是3年, 對於一些打算2年後賣樓的業主, 可能不是最佳的轉按選擇。

參考另一大銀行B最近的offer：

• H+1.6% cap 2.15% (第一年定息 1.8%)
• Mortgage link
• 適用於 $2m 以下
• Coupon $2000
• 罰息期：2年, 第一年 2%, 第二年 1.5%
• 星之谷獎賞: 0.1%-0.15% (視乎借貸額)

這Plan B 帳面上好過Plan A, 因銀行方面較多優惠, 而且罰息期較 Plan A短. 但是, Plan B的罰息率高, 如1-2年內需要賣樓或轉按, 這Plan 要蝕錢。而且, 這 Plan 星之谷獎賞低, 相差 0.1% 等於相差幾千蚊了。

參考大行C 最近的offer:

• H+1.6% cap 2.15%
• Mortgage Link
• 不適用於 $2m 以下
• 罰息期：2年, 第一年 2%, 第二年 1%
• 星之谷獎賞: 0.18%-0.25% (視乎借貸額)

Plan C 銀行方面沒有coupon, 但星之谷獎賞多, 而且罰息期和罰息率都合理, 有 H+1.6% 和 ML. 只要借款金額是 $2m 以上, 這 Plan 應是最著數。

其他考慮

利率和優惠不是一切. 如客人或他的物業有特殊的情況, 便需要某些銀行才有適合他們的 Plan。以下遂一剖析。

• • 如人齡和樓齡高, 選擇能批最長還款期之銀行
  • 如估價不足, 如何向銀行爭取最高估價
  • 聯名物業的考慮
  • 借爆左,選擇可不簽Form 1的銀行

• 村屋按揭