2018年5月14日

購買一手樓花，可選擇行即供或行建期，近期建期開始流行，因個別新盤的建期和即供樓價不是相差很多。假設買樓時是選擇行建期，到入伙時才需要上會，如建期很長，到入伙時可能樓價已升了很多。讀者便來函問：現時樓價已比我簽臨約時升了超過3成，其實做按揭時可不可順道套現？

如果當時是選擇即供而不是建期，入伙時如已過了罰息期當然可轉按套現。但如建期想套現，要用以下操作：

• 先完成本身建期按揭，雖然樓價升了，但首置按揭一定是跟買入價，不能改變。
• 即時罰息轉按到高估價銀行，套取現金。

因市面上有些銀行首年罰息是 2％，但總現金回贈超過 2％ （銀行回贈＋中介回贈），因此，在這些銀行上會後就算即時罰息轉按到其他銀行，也不用蝕錢，新銀行也會給你現金回贈。當然，罰息轉按要付多一次律師費（大概＄5300全包），但如能套到現金投資車位，很快便有可觀升幅，車位也可自用或收租。

“注意: 跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.”

客人便問：能不能留在原銀行加按套現？答案是沒有著數。首先因建期按揭以買入價去做，因此原銀行很難拉高很多估價讓客人加按套現，這本身對銀行是有compliance issue。如估價不能拉高很多，便失去了套現的目的。其次是，有些銀行首年加按也有罰息，那麼不如轉走，因轉走新銀行有現金回贈補償。

即時甩走按揭保險，取回3成按揭保險費

假設買入價是500萬，到建期時已升到650萬（近期很多新盤入伙時都有這升幅），由於要完成建期按揭，必須跟買入價，因此貸款人都要以500萬上按揭保險借8成，貸款額400萬，並付 2.15% 保險費（有6折），才能完成建期按揭。

但是，當經按揭保險做了8成按揭，完成成交後，貸款人便可用以上方法，馬上轉按到其他銀行。由於市價已是650萬，6成是380萬，因此只需補20萬便能甩按揭保險，在新銀行轉回6成按揭，並向 HKMC 取回 30％ 按揭保險費 refund。

不過要留意，新樓剛入伙未有二手成交前，銀行估價會較保守，聯絡你的按揭中介幫你尋找估價進取的銀行。

延伸閱讀：一手樓花按揭完全手冊