交換物業的法則－誰會咁做？如何申請按揭？

2019年9月27日

交換物業理論上可以慳印花稅，因印花稅只計兩物業的差價，可以做按揭。但實際上，很難找到雙方「啱你又想要我層樓，我又想要你層樓」。筆者見過夫婦兩層聯名樓，因打算離婚用交換物業方式令兩層樓甩名，交換後每人單名持一物業。

交換物業如何慳印花稅？

假如A君和 B君各擁有一物業。A的物業價值1000萬，B的物業價值800萬。A想和B交換物業：

• 如A買B 物業，要付3.75% 印花稅，即＄30萬。
• 如B買A物業，要付3.75%印花稅，即＄37.5萬。
• 但如A和B直接交換，印花稅以兩物業的差價計算，即以＄200萬計算，印花稅＄100。

交換物業能不能做按揭 ？

以上例子，A和B交換物業，按揭只是用差價＄200萬計按揭成數。這是因為交易不是用買賣合約（Sales and Purchase Agreement)，而是用交換樓合約（Agreement for Exchange)。而這 Agreement for Exchange 的代價（consideration）是兩物業的差價，因此按揭貸款額便以此代價去計按揭成數。

其他稅項：額外印花稅、從價印花稅、買家印花稅

其他的稅項和單一住宅物業差不多：

• 雙方必須只得一個物業，交換物業才能免15％從價印花稅。否則，多過一層樓的一方或雙方都要付15％印花稅，以收取的物業樓價去計稅，而不是以交換的差價。
• 如交換的一方是非香港人或公司，收取的物業也是要付買家印花稅 BSD
• 如交換的物業購入時間未滿3年，收取的物業要付額外印花稅 SSD
• 近親交換可豁免以上稅項

參考資資：

https://www.ird.gov.hk/chi/faq/bsd.htm

誰會交換物業？

交換物業在現實中很難操作，很難找到雙方「啱你又想要我層樓，我又想要你層樓」。筆者見過一個案，夫婦共同持有兩層聯名物業。兩物業都是在同一屋苑，相同面積，因此市價差不多。遺憾地夫婦要離婚，因此用交換物業（兩物業都是交換一半業權）方式去把兩物業甩名，甩名後每人一層，當分了身家。

早幾年前香港很盛行幾個朋友夾錢買樓，然後一開二，二開四，令幾個物業都是多人分權持有。交換物業可以統一業權，每人單名持一層。

延伸閱讀：

• 15％從價印花稅 ，能否用分權的業權份數去計算？
• 讀者來函：物業除名或轉名，能不能分幾次轉慳印花稅？

物業印花稅 FAQ（第二基準、SSD、BSD、退稅流程，含多種特殊情況)【一文睇晒】