公司轉讓買樓要注意事項和風險(進階篇)

2018年5月9日

以轉讓公司股權形式買樓，雖然能要節省印花稅，但要先了解潛在風險：

風險一： 公司隱藏債務，稅務，訴訟

當你買入一間有限公司時，你不只是買了那公司的物業，同時也承擔了該公司的所有債務、未繳付的稅項、以及已有及潛在訴訟。從公司查冊和土地查冊中可以看到一些被註了的債務或訴訟，但有些業權負擔未必有註入公司查冊或田土之內，或甚至是未發生。比如如有限公司不是空殼公司而是有實質營運，營運本身便可能產生已發生或未發生的訴訟（例如侵權、違規等）。營運公司也有可能會利用公司盤數去借錢，如是向銀行借，債務會註入公司註冊處或田土。但如果債務是街數、公司對供應商拖欠的應付帳項、或和第三方簽定的商業承諾，這些隱藏債項，當你接手了間公司後，都要負責，否則債權人有權向你的公司申請強制清盤，而迫你賣樓還債。

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那麼，如公司本身是空殼而不是營運公司，是不是便沒有以上隱藏債務和訴訟？未必的。因你所買入的空殼公司不是真的空殼，是持有個物業，這物業也是你想買該公司的原因。空殼公司持有的物業，本身已是資產，公司股東已可用公司名義向財務機構簽借據借錢。

解決方法

由於以上原因，當你買入持有物業的有限公司時，你的代表律師會幫你做以下3種安全措施：

• 盡職調查 (Due Diligence)
• 要求賣家作出聲明及保證 (Warranty)
• 要求賣家提供賠償保障(Indemnity)

所謂盡職調查，即透過一些網絡和渠道，去調查公司有沒有隱藏債務或訴訟，以及要賣方做完整的核數師報告（audit report）。買方也要找核數師自己audit 一次。

但這樣都未夠，你的代表律師會爭取賣家簽保證，聲明以他所知，公司沒有任何債務、未付稅項、以及訴訟。最後一道符，是你的代表律師會要求如果日後公司出現了債務追討和訴訟，賣方需要對買方損失作出賠償。

但是，要賣方作出賠償保護，需要有個期限，賣方不能保障你一輩子。一般賠償保護都是兩年，即兩年內公司發生的訴訟由上手股東負責，兩年後便買家自行負責。兩年時間足夠買家去賣出物業，之後就算公司有訴訟或債主臨門，買家都已「過海神仙」，可讓有限公司被清盤。但要留意是，如賣出物業是賣給自然人（即個人），便要繳付 16.5% 利得稅，如賣出物業是透過公司轉讓，雖可免利得稅，但下手一樣要你簽保證和賠償保護才肯買你的公司。再講，如真不幸遇到訴訟或債主追數，雖然你可向上手追討損失，但也是要透過民事訴訟去追討，既費時也昂貴，如業主已「走路」，便不知如何追討了。

現在樓市暢旺，賣家主導，如果賣家不肯簽兩年賠償保護給你的話，那麼你便要決定買不買。就算談判決裂，雙方決定終止交易，買家都要付部份律師費，正常公司轉讓律師費要6位數字。就算你同意不需要賣家作出兩年賠償保護，代表你的律師為免上身，都會要你簽張「生死狀」，承諾你買的公司如真的發生問題，因賣家不用作出賠償保護，你不能向律師樓追討。

風險二：未來利得稅不以你買入價計算

上面說過，你買入公司後，如把物業賣出，如果是賣給自然人，便要付利得稅 16.5%.

有點非常重要的是，你要付的利得稅不是以你的買入價計算，而是用公司最初買這物業時的樓價計算。例如當年這公司買入物業時是＄100萬，轉手給你時是 ＄1000萬，那麼假設你將來以＄1500萬賣出的話，公司的利得稅是以＄1400萬計算而不是＄500萬計，雖然你買入後利潤只是＄500萬。

由於這稅基因素，因此當你邊過這有限公司想賣出物業時不會賣給個人，而是透過公司轉讓賣給下手。但由於買公司需要full paid 而不能做按揭，因此不容易搵到買家，就算搵到也和你最初買入這公司時的情況一樣，你需要簽保證和賠償保護給你下手。

講到底，透過公司轉讓來買樓，都是為想慳稅而已，尢其如本身有樓，用公司轉讓方式買樓可慳15％印花稅。但如將來賣出要付比15％更高的利得稅，而且要承繼低稅基，還有沒有著數，便真見人見智。

風險三：按揭

跟據公司條例第5部份，銀行是不能在成交前提供按揭給買家。即是說買家需要先 full paid，完成股份轉讓，然後才能把物業重按做按揭。銀行需要從公司注冊處中見到股份已完成轉讓，上手董事已辭職，才可發出貸款信，最快都要完成轉讓後一星期。買家如不能先 full paid，可能要自行向財務公司尋求過渡性貸款，但利息昂貴。

注意事項：印花稅

如有限公司屬非香港註冊公司，不用繳付任何印花稅。用公司轉讓買樓，印花稅以購買價計算，稅率為 0.1%. 但如購買價比市價過低，稅局有權以市價向買家追討印花稅差價。

延伸閱讀：

• 公司持有物業的按揭：空殼公司和營運公司的分別
• 公司持有物業，申請按揭指南

參考資料：

• 公司查冊：
  https://www.icris.cr.gov.hk/csci/
• 田土廳查冊：
  https://www1.iris.gov.hk/eservices/common/selectuser.jsp
• 新《公司條例》：
  https://www.cr.gov.hk/tc/companies_ordinance/overview.htm