客戶來函: 我按揭只餘250萬,何解轉按你叫我借300萬? 我沒有套現需要!

2017年11月29日

客戶提問, 按揭只餘250萬, 為何我們建議轉按時借足300萬, 就算客人沒有套現需要?

因一般銀行的按揭利率和回贈, 一到300萬便會跳BAR. 即300萬以上的按揭比200萬的按揭, 利率會平點, 回贈也會高一點. 例如某銀行, 200萬和300萬的按揭計劃有明顯分別:

• 200萬按揭: 按息 H+1.35, 1.6% 回贈, 罰息3年
• 300萬按揭: 按息 H+1.3, 1.7% 回贈, 罰息2年

因此, 如估價和壓力測試許可, 是建議客人轉按時借足300萬,享受低息和高回贈。

客人問: 但我如借多50萬, 豈不是每月要供多左?

筆者答:  表面是, 但實際上, 那50萬是放入高息存款戶口, 收取同按息相同的存款利息, 因此對沖左. 即是說, 借多的50萬, 如不要”洗左佢”, 放入高息戶口讓它每月自動還給銀行, 便$0利息支出。

客人問: 但是,我真的不需要那50萬, 就算$0 息我也不需要!

筆者: 理解的, 但借多左50萬令貸款額跳BAR, 成個30年按揭的利率會下降, 回贈會升級. 而把那50萬放在高息戶口兩年, 忍住”吾好洗左佢”, 過了部份還款罰息期後便可一炮過還給銀行.  還有一點, 借多左的50萬, 也有現金回贈的. 以1.7% 計算, 那50萬便收取多左 $8500回贈.

總括來說, 為什麼就算沒有套現的需要, 也要借多50萬令貸款額達到$300萬? 為了:

• 跳BAR 取比250萬貸款額更低利率和更高回贈
• 多出的50萬收多 $8500 現金, 這錢是永遠屬於您
• 多出的50萬放入高息戶口, 讓它自動慢慢還給銀行, 不會增加利息支出和供款負擔, 兩年後一炮過還給銀行