從大環境分析2020年按揭市況和走勢

2020年2月19日

節錄自2月14日星之谷於《新城地產街》的訪問。

踏入新一年， 受到疫情困擾，樓市交投淡靜，就閣下了解，按揭市場情況如何？

受制於社會活動、疫情、銀行減回贈等因素，按揭市場宗數比去年高峰期少了約一半。除樓市交投靜外，轉按活動也大幅下降，因銀行按揭由進取轉趨保守，並且加按息封頂位及減回贈，很多過了罰息期的客人覺得轉按沒有太大著數，都持觀望態度。銀行審批也趨審慎，輕微打擊了轉按活動。

近日有銀行向個別客戶提供舒緩措施，其中提供物業按揭貸款「還息不還本」的安排，實際幫助有幾大？當中如何計算成本效益？可舉例子說明。

其實象徵性幫助大過實際幫助。佢做法是把整個repayment schedule（即每月供款過程）凍結，果一年只還息，一年後重啟repayment schedule，其實是把個還款期增加1年。假設還息不還本一年，每100萬貸款額可以延遲債還本金大概2萬幾，但全期利息會增加＄9700，這個是每100萬貸款額計。要留意，過左一年後，如貸款人不紀律地把那原本應要還的本金償還，便會按年利疊利產生利息，變相這延遲還款的成本其實很貴。

因其實買得樓都有一定的入息能力，因此除非真係失業，這揩施未必有多大幫助。如簡單d睇件事，只不過是銀行借多了數萬給貸款人，然後那幾萬分30年還而已。如貸款人真的需要財務解困，借ploan 更有效，銀行也有循環貸款可申請，一樣也是還息不還本，但可借每月月薪10倍。

由於個別銀行有不同的限制，其中高成數按揭人士未必能受惠，計劃是否有改良空間？

的確是，每間銀行的還息不還本計劃不同，有些銀行exclude 高成數按揭人士，有些需要延長罰息期。其實金管局好難統一措施，雖然有推動力，但執行上銀行是有自主權，政府也很難強制執行，除非將之定為政策。

金管局可考慮把30年還款延長至40年來幫助有需要解困人士，估計銀行會很受落。舉個例子：
如由30年延長到40年，400萬貸款額，每月還款減少＄2600，但利息多左＄64萬。如由20年延長到40年，慳＄8000，利息多左＄135萬。

另外，金管局也可考慮把新按揭成數適用於轉按或加按套現，會對於舒困更有幫助

若選擇還息不還本計劃，對日後按揭或物業轉按上又是否有影響？當中如何取捨？

基本上沒有太大影響，因申請還息不還本，不需要提供入息證明，也不會check tu或註入tu。有些客人擔心會不會在銀行中有bad record，其實不會。因之前講過，其實還息不還本只是相等於一個加按去還本金，再攤分30年還的操作，銀行當然歡迎。

不過要留意，如選擇還息不還本，有些銀行會延長罰息期，其間也未必可以加按。如果突然需要資金周轉，便失去了彈性。

以往銀行是否亦有相類計劃？

沒有，就算在沙士時都沒有相類計劃

現時銀行的資金是鬆還是緊？

資金仍是鬆的。現時銀行資金成本仍然是1%左右，按息2.5%計算，銀行仍有水位。不過由於社會太多不明朗因素，銀行對邊際利潤較低的按揭業務，取態明顯傾向保守。有些銀行會因跑數而短暫放寬按揭回贈或利率封頂位，但有quota制，做夠數便停。停意思不是唔接受新按揭申請，但會批出不理想的offer，或要補很多文件，務求令客戶卻步。

一月美國聯儲局議息維持利率不變，目前本港仍然處於低息環境，閣下預期今年低息環境會否持續？當中取決於那些因素？

因環球經濟不明朗，預期環球低息環境會持續。但近期因民生物資短缺，出現搶貨現象，如果疫情持續而出現物資供應長期缺鏈，或會做成通漲壓力，那麼銀行按息也有上升壓力。但暫時未發生。

政府去年施政報告後放寬首置按揭上限，由400萬增至800萬，一度令到物業交投暢旺，但目前疫情困擾下，預期首季按揭成交宗數如何？

和去年比一定會減少。因傳統上過了農曆年是按揭旺季，但今年由於疫情，我們每天的按揭查詢都比高峰時減少了一半。不過，由於有些大型屋苑如malibu都陸遂要收樓，建期買家需要做按揭。一些未補地價居屋或房協資助房屋如翠明台、煥然二居也到了需要做按揭的時侯，對按揭市場有一定支持。另外，銀行也開始做大灣區樓按揭，如買大灣區樓，在香港做按揭，利息會低過在國內銀行很多，因此也有需求。

銀行及財務公司對按揭業務上取態如何部者？預期以那類物業最為顯著？未來趨勢如何？

銀行對按揭的取態不復以往進取，而且審批也較保守。尢其是一些受疫情和社運影響的行業，比如旅遊、酒店等，審批會較謹慎，例如對於浮動收入，需要申請人提供很多文件。又比如的士司機，以往銀行可能假設月薪會有2萬幾元，去計算每月還款和入息比率，但近期也有銀行調低到萬幾元，令相關行業借得少左。也見到，以往對於無薪假期，銀行會較彈性處理，不會在入息打折，但近期也有些銀行會質疑無薪假期的原因，甚至會當入息是浮動收入去處理。

若今年要入市置業人士，如何計算本身承受按揭的風險？在承造按揭時有那些地方需要留意？

首先要計算壓力測試，如按揭是6成或以下，銀行其實仍需要壓力測試的。如6成以上，雖然按證以及個別銀行不需要壓測，但在未來利率以及經濟不明朗下，如果能評估好自己的還款能力，自我計算壓測，那麼便能減低未來供樓的風險，到真係加息或不幸短暫失業時，也較能渡過難關。

另外，如果是受經濟影響的行業或收入不穩定，先到銀行做預先批核，才簽臨約買樓，減低上唔到會的風險。簽了臨約後，盡快申請按揭，以防突然失業或被公司放有薪假期，因而令按揭批核受到障礙。銀行是睇近3至6個月的入息，如過去3至6個月入息仍然穩定，要盡早交按揭申請表。

還有一點是，如是買一手樓花行建期，要收樓前3個月才能申請按揭，要考慮這段時間會不會有失業風險，或因轉工而減了薪。如果有這跡象，不防由建期改為即供，盡早申請按揭。

有些銀行會在drawdown前做employment check，即銀行會打電話去申請人的公司查閱是否仍是受僱，如要申請這些銀行，要考慮本身份工的穩定性。

部份人士若想轉按，又是否合適時機？主要參考那些因素？有那些地方需要留意？

相比兩年前，按息是升了 0.35%，即每100萬供多＄180，而回贈 1.5% 以上，即都有15000至18000港元，其實轉按為賺回贈仍然有著數，因每次罰息期過後便可轉按賺回贈，只要未來30年有幾次轉按，都是有著數。不過因去年回贈高達2點幾%，回落到而家水平，很多客人覺得不及以前著數而抱觀望態度。

除現金回贈，轉按也有其他功能。如有發展商二按在身，低息蜜月期過後應盡快轉按到銀行繼續享受低息。政府放寬按揭成數，容許了在不套現情況下，用新成數轉按甩走發展商二按，這是以前做不到。

另外，如2年前買樓，做了高成數按揭，付了按揭保險費，現在樓價升了可甩按保，也應去做，因甩按保後可以取回15%保費退款，都有成萬元。

轉按也有套現和甩名功能。如打算買第二層樓，而本身層樓是聯名物業，也應先甩了名給配偶回復首置身份，再在舊物業加按套現作為第二層樓的首期，便能完成一開二的操作。始終在香港，儲樓是王道，尢其現在因疫情關係，開始有大量筍盤。

過去除了銀行，財務公司外，金管局去年亦已發出多個虛擬銀行牌照，預期在按揭業務競爭會否更加激烈？

暫時未是競爭對手。因按揭業務是sales driven，需要有個按揭專員一直陪伴客人解答種種疑難，建立關係，才能較易簽到張單。虛擬銀行只是在網上交申請表，很冷冰冰的，客人為什麼選你而不選深夜11點仍解答佢問題的傳統銀行，除非虛擬銀行的利息低很多。也可以用地產代理為比喻，網上地產自行配對，始終不及傳統地產有個代理一直跟住個客，提供服務，並且引導個客去close deal 那麼有效。