按揭保險、銀行一按加發展商二按與擔保人的考慮

2020年4月14 日

上月底，筆者詳細介紹了成為其他人的物業按揭擔保人的弊處，從而考慮找擔保人還是動用「免壓測」條款並繳付較高的按揭保險費。

• 按揭新制下，8按9按加擔保人的考慮 (利弊、免壓力測試及甩擔保細節)

早前接觸到一位客戶，他早幾年趁著年輕創業，嘗試跳出Comfort Zone，兩年時間過去，生意不算太好因而重投白領生涯。在兩年的創業生涯由於賺不到多少錢，入息低至無需交稅，變成了「入息空窗期」。早前他抽中了一個新盤樓花，近日即將收樓，想申請按揭時才遇上重重障礙。

方案一: 按揭保險

他在申請按揭時，在新公司只工作了不夠半年，公司規模亦不算大。他能提供的入息証明就只有合約、糧單及銀行入數紀錄。按揭保險那一邊要求他提交稅單，但稅單收入太低，與現職差天共地。雖然他可提供「僱主填報的薪酬及退休金報稅表（IR56B）」，作為今年有報稅的証明，但最終亦不獲批核。

客戶於是向筆者查詢加擔保人的意見，筆者詳細解釋了擔保人的要求，及擔保人將來所面對的困難（詳見上述連結內的文章），客戶也明白並不是只在申請按揭一刻才麻煩到擔保人，而是物業在將來成功轉按前，如擔保人想申請另一宗按揭，也會深受這宗按揭的影響。

方案二: 銀行一按加發展商二按

有關「發展商高成數一按」及「銀行一按加發展商二按」，筆者在《一手樓花按揭完全手冊》有詳細介紹。讀者如想了解箇中利弊，可先參考下文。

• 2020一手樓花按揭完全手冊 (I-VI) (含最新按揭保險制度資訊)

以批核難度計，由低至高是「在銀行做普通成數按揭」、「發展商高成數一按」、「銀行一按加發展商二按」及「按揭保險」。對於大部份人來說，申請普通成數按揭，屬「非不為也，實不能也」的無奈決定。

由於擔心發展商一、二按高息期的問題 ，這位客戶當初沒考慮過「銀行一按加發展商二按」計劃。這種計劃需要過兩關，申請人首先要向銀行申請按揭時申明要借二按，銀行考慮本身一按、再加上二按的每月供款後，會批出一按及向申請人發出批准二按金額的同意書。申請人取得同意書後再向發展商指定財務機構申請二按。

這位客戶嘗試以自己一個人的入息申請「銀行一按加發展商二按」計劃，最終銀行與該指定財務機構都無要求客戶提供稅單，因此，在無需加擔保人的情況下獲批出高成數按揭。

接受銀行一按加發展商二按計劃，比加入擔保人借高成數按揭的好處除了免卻麻煩到擔保人外，將來如有一筆錢，可以直接將二按清還並同時保留一按，屆時即使銀行的按揭計劃不吸引，也無需被迫翻按。

方案三: 家人翻按物業取得首期

假如自己夠錢支付首期、借錢上會及繳付按揭保險費等，當然無必要勞煩家人。但無奈樓價高企，上車客要不沒有首期、要不貸款能力不夠。家人做物業擔保人，感覺上責任沒那麼重，但如果業主不還錢，銀行仍然有權向擔保人追討欠款。

另一個方法是由家人翻按本身的物業以補貼新購物業的首期，使新購物業可以「普通成數按揭」上會，翻按後由子女替家人供款，實際資金調配上也沒有太大分別。雖然家人需以借款人名義負上債務，但其實成為擔保人也負上了無形的債務，金額甚至是所擔保物業的整筆未償還貸款，比起只套現首期所需金額為多。

另外，由於是兩個獨立的按揭，假如將來父母需要再替其他子女做擔保人，或再來多一次翻按套首期的動作，也無需牽涉上述新購物業的按揭，屆時無論申請手續及提交的文件也簡單許多。甚至如果有筆錢可以清還按揭，也可以直接清還翻按的物業貸款。相反，如做了擔保人，即使把錢交給子女作提早還款，擔保人的身份仍在，想甩擔保人的話仍必需把物業翻按才行。

客戶的最終選擇

筆者向客戶詳細解釋了以上利弊後，最終客戶選擇了銀行一按加發展商二按的計劃，筆者其實也較傾向選用這種方法。財務變數可以預期及有所準備（加息、高息期的來臨等），家庭的變數則難以預料。例如將來有另一位兄弟姊妹更急需父母幫忙上車，在可以選擇的這一刻，能減少佔用別人的Quota便可避免將來的爭拗。

子非魚

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