2021年12月30日
政府於分別於2019年和2022年放寬按揭成數:樓價1000萬或以下,可做9成,樓價1200萬或以下,可做8成。而如果是2019年之前買樓,只有樓價400萬或以下可以做9成按揭,600萬或以下可做8成按揭。
那麼,如果物業是2019年之前,有沒有辦法可以轉按套現,重做8成呢?由於新按揭成數只適用於新買物業或非套現式轉按,如想轉按套現只可以用舊按揭成數,即樓價600萬或以下才可以做8成按揭套現。但如果,把物業加名或聯名物業甩名的話,由於交易涉及業權變動,當成是新買賣,那麼新按揭成數便可適用。亦即是說,可以採用新按揭成數,樓價1200萬或以下可重做8成按揭。
關於聯名物業甩名並進行8按套現,之前筆者已寫過,可參考:
加名重做高成數按揭有什麼費用?
如進行加名並重做高成數按揭,有以下支出:
- 律師費,大概 $5000 – $6000
- 如做6成以上按揭,需要付按揭保險費(可打入貸款額內分期供款),按保費的計算方法可參考以下文章:按揭保險費計算方法【放寬按揭成數新例】
- 物業印花稅:以樓價一半計算。印花稅費用可參考:物業印花稅 FAQ(第二基準、SSD、BSD、退稅流程,含多種特殊情況)【一文睇晒】
物業加名的申請流程
- 雙方簽署一份轉名臨時買賣合約,樣本可以聯絡我們免費索取
- 以臨約日期計算,一個月內需要搵律師樓並支付印花稅
- 向銀行提交轉名臨約,並申請按揭
- 按揭批後,聯絡律師樓完成轉名手續。(注:可以按揭獲批後才搵律師樓)
- 按揭放款日,律師樓會把按揭貸款清還現有按揭餘款,餘額會過數到雙方的聯名戶口
加名是不是需要長命契?
加名不需要行長命契,可以以「分權」方式進行。比如話,業主只把業權的10%賣給配偶。那麼,轉名印花稅便以樓價的10% 計算。假設樓價是700萬,10% 業權價值為70萬,印花稅便是$100。
如本身有住宅物業,加名需不需要付15%從價印花稅?
如果加名是和近親進行,比如配偶、父母、子女、兄弟姊妹,就算對方已有住宅在身,加名不需要付15%從價印花稅,只需用首置印花稅率計算。
注意事項:按保保留加名按揭的批核權利
雖然近親加名是當新買賣,理論上可以用新按揭成數重做8成按揭,但按保有機會考慮該業權的轉讓不是真正的物業買賣,只是內部轉讓,而不批準高成數按揭,除非樓價是600萬或以下。筆者見過不少成功的個案,但也有不少失敗個案,最終決定權都是在按保手上。不過,如有套現的需要,又不介意把物業加名,一試無防。
筆者留意獲批如否,有以下跡象:
- 如加名是50/50,即轉讓一半業權,批核機會會較高,但印花稅也會較貴
- 加名如不是配偶,而是其他近親的話,批核機會似乎較高。但跟據按保的自住條款,加名的一方也需要住進單位內。
以上是筆者的觀察,不代表銀行或按保的批核取態。
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