按證定息按揭計劃減至10年1.99%【按揭懶人包】

2020年11月3日

按證公司今年初月推出定息按揭試驗計劃， 10至20年期的定按息率介乎2.55至2.75厘，目前低息環境令計劃吸引力不大，市場反應未見踴躍，據業內消息只得十數宗申請。

按證今日宣布，因應市場利率的變化，將按息全線下調56點子，10年、15年及20年定按年利率分別為1.99厘、2.09厘和2.19厘，並延長申請期一年至明年10月30日，即日起接受申請。

目前最優惠按揭利為 H+1.35%，封頂位 2.5%。以近日Hibor平均0.25% 計算，即實際按息為 1.6%左右。因此 1.99%-2.15% 之定按計劃，似乎吸引力大增。估計新的定息計劃會吸引不少剛上車人士選用。

定按免壓力測試，適合入息「掹掹緊」人士

定息計劃除了消除了貸款人未來加息風險外，另一吸引地方是免壓力測試以及DSR（每月供款與入息比率）用較低的利率計算。

舉個例子：假設樓價800萬，做9成按揭借720萬。如是選用H按，DSR以封頂位 2.5%計算，最低入息要求大概為＄69000。但如選十年定按，DSR 卻以定按利率 1.99% 計算，最低入息要求則減至大概＄54000。

除此之外，壓力測試也是一個考慮。去年政府放寬按揭成數，首置人士做高成數按揭可以免壓力測試。但疫情後銀行略收緊按揭，不少銀行都需要一定程度的壓測。故此，如選定按計劃對於入息「掹掹緊」人士會有優勢。

定息按揭的缺點

是次定按計劃存在幾個缺點：

1. 沒有現金回贈
2. 現時如H按總現金回贈可以高達 1.35%（需要扣減貸款額），即每100萬貸款額有$13,500（銀行回贈加中介回贈）。每兩年轉按一次，如利息沒變，都可繼續享受現金回贈，視乎到時的回贈利率。
3. 沒有mortgage link 戶口
4. 按保這次定息計劃，銀行應不會提供高息掛勾戶口（mortgage link）
5. 三年罰息期：首年3％，次年2％，最後一年 1％。而銀行的H按一般罰息期為2年，罰息率一般為首年2％，次年1％。

銀行會出現減息潮？

如客戶選擇定息按揭，跟據上一輪的經驗，銀行只向按證收取一些行政費，因此利潤很微薄。如果大部份申請人都選定按，銀行的按揭業務會受影響。故此，估計銀行的現有H按，為保持競爭力，可能會減息或增加現金回贈吸客。至少，H按的封頂位或降至貼近定息利率的水平，大家可拭目以待。不過，現時定按貸款的配額只有10億港元，配額滿後會不會再加仍是未知之數。

參考網頁：

• https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/fixed_rate_mortgage_scheme.html

延伸閱讀：

• 定息按揭豁免壓力測試 成換樓客的「終極救星」【星之谷專欄－蘋果日報】
• 「 定息按揭 」抵唔抵？ (定息與浮息按揭比較、免壓測、按揭保險)