2019年10月30日

政府放寬按揭成數後,我們收到大量按揭查詢,本文歸納了8個常見問題。

關於新按揭成數的細節,可參考 HKMC 的文件:

http://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html

請留意:目前 HKMC 和 QBE 跟隨新例的成數。即如要做新按揭成數,只能申請 HKMC 和 QBE。

問:如申請高成數按揭,最佳按揭計劃是什麼?

目前最佳H按利率是H+1.3%。至於現金回贈,銀行以及中介回贈總和最高做到2.5%,但要留意,回贈需要扣減貸款額。


問:新例需不需要過壓力測試?

雖然 HKMC 聲明申請高成數按揭,不需要過壓力測試,只需要每月供款少於入息的50%便成,但不是所有銀行都跟隨。有些銀行可以容許免壓測,唯需要以下條件:

  • 在沒有按揭保險之下能過到壓測(即假設沒有高成數按揭,需要入息過到壓測)
  • 首置以及沒有其他按揭,如有擔保人,擔保人需要沒有其他按揭。(首置定義是沒有其他住宅物業,以前有但已賣樓也當首置)
  • 只限新買,不適用於轉按、甩名、轉名、加名

參考我們在《經濟一週》及《南華早報》的專欄文章:

如過不到壓測,建議先申請預批,因銀行不保證過不到壓測也必批。參考我們在《香港01》和《南華早報》的訪問:


問:新例下按揭保險費如何計算?

HKMC更新了按揭保險費,請參考 HKMC 保費表:

https://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/1141/Premium%20Rate%20Sheet_Chi.pdf

如對保費表感到太複雜,歡迎按右上角的 Whatsapp 按鈕讓我們免費幫你計算。

留意:如用新例按揭成數,按保未必可享有6折,尢其如果過不到壓測的情況下。

參考:按揭保險費計算方法【2019新例】


問:新例入息與供款比例(DTI)有什麼改變?

新例下,壓力測試的DTI 和轉統有點不同。首先是最基本的借款人以及擔保人也沒有按揭。如果是這情況, DTI 以 50/60 去計。即是說,以實際按息 2.5% 計算,每月供款不能超過入息50%,壓力測試以 5.25% 按息計算,DTI 不能超過 60%。未有新例前,9成按揭需要用 45/55 去計壓測,因此新例是放寬了9成按揭的 DTI 須求。

假設借款人或擔保人有按揭在身呢(俗稱有 mortgage count)?情況便有點複雜, HKMC文件寫得很含糊,筆者親自打去hkmc求證後獲得以下答案:(1)如有 mortgage count 而樓價是800萬以下,7成按揭壓測以 40/50 計算 Dti上限,7按以上便以 35/45 去計算 dti。(2)如有mortgage count 而樓價是800萬或以上,6成或以下按揭以40/50 去計算 dti及壓測,6按以上以35/45 去計算 dti及壓測。

參考:【按揭FAQ】壓力測試及供款與入息比率上限指南(含新政策各類型入息和供款)


問:新例出後,銀行需要批核多少時間?

上車人士要小心,新例出後,銀行收到大量申請。很多已批出按揭申請人也要求重批,為了盡用新成數。這形成銀行批核時間緩慢。如買樓上車,需要爭取較長成交期(最好3個月或以上),預多點時間處理按揭。參考我們在《東方日報》的訪問:


問:新按揭成數批核會不會較嚴謹?

HKMC 批核較嚴謹,需要有稅單和強積金供款紀錄。如做9成按揭,需要固定入息。自僱人士最多只能借8成,需要提交公司利得稅單。參考我們的舊 Blog 文:


問:轉按套現,能不能用新按揭成數?

轉按套現或現契重按,不能用新按揭成數,如需要借8成,只適用於600萬或以下樓價。不過,其實是有方法拆解的。參考我們在《東方日報》的攻略:


問:發展商二按,能不能用新成數轉按到銀行?

好消息是,如按揭含發展商二按或一按,可以利用新成數全數轉按到銀行,享受低銀行按息。參考我們在《蘋果日報》和《星島日報》的訪問:

附表:新按揭成數(如用手機版下表可向右掃顯示隱藏內容)

樓價範圍及
按揭成數
400萬以上至900萬物業

最高9成/720萬之較低者
900萬以上至1000萬物業

最高8成
物業類別只限已落成物業,亦適用於一手物業建期計劃
首置要求借取8成以上按揭,
需符合首次置業要求
固定收入要求借取8成以上按揭,
需符合固定入息的要求
申請人「沒有」其他按揭
(包括抵押人/借款人/ 擔保人)
借任何按揭成數
入息要求:供款佔入息比率不超過50%^*
壓力測試:+3%利率下,供款佔入息比率不超過60%^
申請人「有」其他按揭
(包括抵押人/借款人/ 擔保人)

50%按揭保險成數
按揭成數不高於7成
入息要求:供款佔入息比率不超過40%^*
壓力測試:+3%利率下,供款佔入息比率不超過50%^

按揭成數高於7成
入息要求:供款佔入息比率不超過35%^*
壓力測試:+3%利率下,供款佔入息比率不超過45%^
申請人「有」其他按揭
(包括抵押人/借款人/ 擔保人)

40%按揭保險成數
按揭成數不高於6成
入息要求:供款佔入息比率不超過40%^*
壓力測試:+3%利率下,供款佔入息比率不超過50%^

按揭成數高於6成
入息要求:供款佔入息比率不超過35%^*
壓力測試:+3%利率下,供款佔入息比率不超過45%^
按揭保險費原有的保費表之上,另加15%按揭保險費

未能通過壓力測試者需另加保費,而且仍需通過50%供款佔入息比率
如用手機版上表可向右掃顯示更多內容

^ 多於一個按揭的申請人需扣減10%
* 借超過8成按揭亦無需扣減5%

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