新樓選即供好定選建期好？從 Wetland 個案解剖

2020年1月20日

政府實施新按揭政策前，市場上透過銀行做的按揭，即供計劃平均佔60％，建期則佔 40％。而新政策後，建期計劃比率會不會上升呢？其實是新政策後，目前只有Wetland是唯一一較大型的樓盤，因此未夠數據睇到趨勢。而wetland 建期佔逾八成，表面上睇落同按揭成數有關，但其實亦有其他原因。

即供與建期實際折扣相差不大

首先，最重要的原因是折扣。Wetland如用即供無發展商二按，同建期相比折扣相差8％，但就需要4成首期。如果無4成首期，要做高成數按揭，比如8成的話，用發展商即供按揭相比用建期上HKMC，折扣其實只相差3－4％，但由於樓花期長達超過1年，要白供一年，扣除即供利息，即供同建期其實折扣是一樣。因此大部份客人如需要高成數按揭，都會選擇建期上HKMC而不選即供借發展商按揭，保持彈性，亦可避免即供因優惠較多而做按揭會被扣減貸款額。而且，借發展商按揭批核不透明，未必批到，但HKMC透明度高，批核標準清晰，如入息符合資格，有完整入息證明，一般都批到。

現時銀行Offer不夠吸引

另一原因是銀行offer。依家銀行按揭利率2.5%，大部分回贈得1%左右，offer不太靚。好多客人預期今年第一季，由於銀行要跑2020年的按揭數，稍後會提供較吸引的offer。而業主選擇建期，是即供期內都可隨時轉回即供並取回即供優惠，一般嚟講發展商都會肯批。因此，有d客人會持觀望態度先選建期，等待銀行的靚offer，才轉回即供，並用最新的銀行offer 上會。如銀行不提升offer，便等到建期才上會，反正如果業主做高成數按揭扣除即供利息折扣都係一樣。

另外亦有些客人選建期，是由於入息證明未完善，比如未有稅單，或入息唔夠計但預期會加薪，因此就選建期buy time 上會。

結論是選擇建期的新盤買家比例有所提升，並不單單是因為政府放寬按揭成數，亦與其他因素有關比如折扣優惠、樓花期、發展商按揭選擇、入息證明文件、以及預期銀行offer等。

選擇建期的風險

選擇建期的最大風險是樓價下跌風險。如果到建期時樓價跌超過20％以上，銀行有權以當時估價而非買入價去計按揭成數，因而便有機會出現批不足按揭金額的情況。不過，過去幾年未曾發生這類事件，因過去幾年樓價都是上升，未曾大調整，但如之後大調整，銀行可保留這權利。

另一風險是利率上升。如果建期時利息大幅上升，便要捱貴息上會，而且如利息上升因而每月還款上升的話，入息有機會不夠計，選擇行建期的買家宜計清計楚以上風險。