物業的樓齡越長,需要維修的機會越大,如果樓宇有結構問題而遲遲未有糾正,可能會引起屋宇署關注,對大廈或單位發出Building Order,從而引發釘契問題,令銀行不承造按揭。如果有這類Building Order,物業能否做按揭?下文會詳細解釋。
釘契是甚麼
釘契的正式名稱為產權財擔(encumbrances),是指業主違反物業法團條例,又或牽涉法律訴訟,這些事項就會被登記在土地註冊處,日後買賣物業經律師查冊時便會發現物業有「釘」,或會對交易造成影響。常見的釘契原因有以下:
- 物業有僭建物
- 違反大廈公契,例如欠交管理費
- 有遺產或財產分配爭議,被法庭頒令凍結資產
- 業主有債務問題遭入稟追討
Building Order是甚麼
違例建築物命令 (Building Order) 是由屋宇署發出,當物業或大廈公用地方有建築違例時,相關資料會登記在土地註冊處上,業主或立案法團需要拆卸、還原、修復違例建築,才可以獲得「解釘」。
常見的Building Order
常見的屋宇署Building Order有4項,俗稱「拆危斜渠」,分別Order 24、26、27及28,如果有這類Building Order,物業能否做按揭?我們逐一分析。
Order 24 是指個單位有僭建物,如只係平台加個簷蓬等規模的僭建, 其實不必擔心。
銀行的做法一般是這樣的,當一見到有屋宇署 building order, 如銀行肯接,都需要找測量師行驗樓。 程序是先將單位當無order 的狀態去進行審批(根據申請人的入息、壓力測試、估價、樓齡人齡等)。 批核成功而申請人簽了confirmation letter 後,銀行便找測量行去驗樓。根據驗樓報告, 銀行有權減估價 (即申請人需補首期)或甚至取消批核。
看似有高風險, 但實際上銀行會對物業的僭建程度初步了解, 如認為不是太嚴重(例如只是有個簷蓬),才會接受申請, 所以貸款人不必太擔心。 成功上會後, 銀行會要求買家清拆僭建物, 並保留權利成交後再去驗樓巡查僭建物是否已拆。
Order 26 是關於大廈的公共地方有維修令或清拆令, 一般做按揭上會可酌情處理,不過亦有某些大銀行知悉物業有 Order 26 就不會接受按揭申請。
Order 27是指斜坡維修令,一般不會單獨釘一個單位,而是釘整座大廈或整個屋苑。準買家可向管理處索取相關的維修資料,如果有證明目前已有解決的方法,可以向銀行提交相關文件。另外,如想了解屋苑有沒有需要負責維修的斜坡,可以在地政總署網頁查核。
Order 28是渠務維修令,如果是樓齡比較舊的屋苑,有機會需要進行翻新渠務工程。銀行對Order 28不會太嚴謹,貸款者只要提供文件,說明有工程進行,按揭亦沒有問題。
有Building Order能否上9成按揭?
如測量師的估價報告無問題, 也是做得到的。如真的買入有order的物業, 不必太擔心, 透過按揭中介 一般都能告訴客戶應申請哪些銀行,成功機會會較高。 同時中介向相熟的banker緊密跟進, 無論向銀行爭取7成按揭, 或是向mc爭取餘下2成高成數按揭, 都會有較大的贏面。
有沒有銀行批核按揭前不驗樓?
如果樓齡較新的屋苑,有機會豁免驗樓程序。
如何知悉物業被釘契 或有order在身?
可以委託律師或地產代理查冊確定物業是否有釘契,有些物業有僭建物但被釘,銀行驗樓時發現問題也不會批出貸款,買家想盡確認有沒有僭建物的風險,在睇樓時應對比物業已註冊圖則及實際間隔。
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