有租客的物業，能不能交吉買為增加按揭成數？

2020年4月1 日

近期因疫情關係，筍盤在市場湧現。但不少「筍盤」都是有租客，如買的話按揭成數只可以5成，並且需要壓力測試。壓測DSR用40%/50%去計算。

我們也出過文章，說如果能說服租客成交前退租，並提供租客簽名的退租信，也可以臨約寫交吉賣並申請最高9成按揭。原文如下：

• 連租約交吉買賣樓盤，能不能申請9成或8成按揭？

有讀者來函問：「如果有租客，而租約完的日期在買賣的成交日期之後，臨約能不能照寫交吉賣，讓按揭成數超過5成呢？」

交吉賣的話，成交時交不到吉是賣家責任

首先先不談按揭層面。如果有租客但臨約無提，成交時如賣家不能交吉，責任便在賣家身上。買家可以因此而取消成交並追討訂金。如果成交時樓價下跌，買家是有以此為踢契的動機。因此在臨約上隱瞞租客的情況，不利的是賣家，故此一般賣家不會肯這樣做。

交吉賣但銀行不能驗樓，按揭不能放款

申請按揭，銀行或按證有幾種情況下需要驗樓：

• 物業有維修令，比如order 24
• 物業樓齡太舊，比如30年以上，並且是單支
• 銀行或按證懷疑物業是劏房，比如物業是處於著名劏房的區域

如果銀行驗樓時，租客因不肯開門而令驗樓不能進行，銀行按揭便不能放款。而就算租客肯開門，如銀行因而得知其實單位是出租中，但臨約沒有提，都有機會影響按揭批核。

如果在臨約一早已寫明是連約賣，很多銀行可以免驗樓，便不會出現以上情況。

先連約買，收樓租客走後再申請8成按揭？

有客人問：「如在臨約上照寫連約買，做5成按揭。當收樓及租約完後，再重新透過HKMC申請高成數按揭又可不可行？」。如果做了5成按揭後再重上按保做高成數按揭，要符合以下條件：

• 收樓後要供滿6個月才可申請
• 按揭成數上限8成，年期25年。因這操作當是refinancing，不是當new purchase
• 樓價上限為600萬。如超過600萬樓價按保不受理