更新:2024年3月6日
有限公司持有的物業,可以做按揭。但由於當投資用途,無論是住宅或工商物業,按揭成數最高只能6成。
如物業是有限公司持有,大部份銀行都需要股東做擔保人/借款人,而擔保或借款人的股份加起來需要超過50%。借款人需要personal guarantee按揭還款。舉個例子,公司有3個股東,每人佔30%股權,那麼需要兩個或以上借款人/擔保人才可申請按揭。
個別銀行可以非股東做借款人,但不能套現
有大銀行可以用非股東做借款人,只要入息夠計,也可以借盡按揭成數。不過,這不適用於套現,只適用於新買或非套現性的轉按。如果轉按需要套現,需要股東做擔保人,而擔保人股份的總和需要超過50%。
很多時買有限公司持有的物業是透過公司股份轉名,這樣可以慳印花稅。這種方式買物業需要先full pay,完成轉名後可以現契重按。但留意,現契重按也是套現的一種,因此還是需要借款人或擔保人的股份總和超過 50%。
非借款人的股東會不會註上TU?
按揭放款後,按揭會註入借款人或擔保人的TU上,因此會影響他們日後的貸款能力。但其他沒有做借款人或擔保人的股東,不會註入TU內,理論上日後再做其他按揭不會計mortgage count。
不過仍有個拐點。其他股東,如果都是經這間公司出糧,日後要做其他按揭的話,有機會銀行透過公司查冊,發現是自己公司出糧,會要求查閱公司財務報表。那麼,到時當銀行發覺該公司有按揭貸款的話,有些銀行會把該按揭貸款當成是申請人的負債,也可能會計算mortgage count。
眾所周知,如申請按揭時有其他mortgage count,按揭成數會扣減一成,也需要通過較嚴謹的供款與入息比率要求。不過不必擔心,不是所有銀行採用這種批核標準,因此貨比三家是重要。
空殼和營運公司申請按揭的分別
最後溫提,如果持有物業的有限公司是空殼公司,按揭的審批較簡單,基本上只會審批借款人和擔保人的入息能力。但如持有物業的公司是營運公司,審批便會較複雜。有些銀行可能需要提供營運公司的財務報表和流水帳,會查閱營運公司的賺錢能力和其他債務。
延伸閱讀:
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!
關於星之谷
星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
- 轉介超過50000按揭個案
- 環聯(TU) 正式合作伙伴
- Forbes 福布斯「卓越企業領袖」, 2022
- Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2022
- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
- 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
按揭入門
按揭成數 | 9成按揭 | 銀行及中介按揭回贈計算方法
壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折
擔保人 | 印花稅 / SSD / BSD |
居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽
Mortgage Link | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭