2022年1月27日
擔保人責任重大,除了所擔保的按揭之外,借款人所有在銀行的貸款都可能會上身。
很多人都以為成為家人的按揭擔保人,幫家人承造按揭買樓是小事,因為只要借款人準時供樓,擔保人就不會有其他責任,安枕無憂。不過,這其實是個誤解,因為大部份按揭都有「All Monies」條款。
按揭中的「All Monies」條款是指,當您為家人層樓做按揭擔保人的時候,除了層樓本身擔保人要負責任之外,借款人所有在銀行的貸款,包括信用卡、私貸、車貸、其他按揭等等,擔保人都會自動為借款人擔保。
有限度擔保不是真正「有限」
在香港,所有銀行都是實行「有限度擔保」(limited guarantee),即是指擔保人所負責的貸款金額,就是最初按揭的金額。舉例而言,假設承造按揭的單位樓價是800萬,承造9成按揭的情況下,貸款及擔保的金額就都是720萬。
如果按揭有「All Monies」條款,除了擔保的單位之外,所有貸款人在銀行的其他新舊貸款,如果最後未能還款,都會自動用層樓做抵押品。
故此,如果貸款人在銀行的任何貸款中拒「找數」,銀行都有機會去追擔保人欠款,但上限為最初的有限度擔保金額。用以上例子去說明,即上限為720萬。
雖然隨著還款年期的減少,貸款人實際每月供樓金額會慢慢減少,而按揭的貸款都會降至720萬以下,但擔保人在銀行的責任仍然是720萬元,直到層樓供完。
新做貸款 自動入擔保人數
再用以上例子,假設十年後,樓宇按揭的貸款降到600萬,但期間貸款人又再向銀行申請100萬稅貸,由於 600萬 + 100萬 = 700 萬是少於原擔保金額的720萬,故此新做的100萬稅貸,擔保人也會自動上身。
假如貸款人拒絕供樓,銀行是有權向擔保人追討700萬而不只是按揭餘款600萬,這一點要讀者加倍留意!
要留意,貸款人新做的貸款,是可以在不需要擔保人同意下,使擔保人自動上身的。而如果貸款人不斷向銀行再借錢,只要在銀行的總貸款是少於720萬,擔保人都要負責。
如果物業進行加按,是需要擔保人簽署的。所以貸款人不能隨意為層樓加按,除非甩擔保人。不過,如果貸款人不是加按而是申請銀行的私人貸款,就不需要擔保人簽署,不過,擔保人會自動承擔責任,上限是原擔保金額。
不是所有按揭都是行 All Monies
當然,不是所有按揭貸款都是行 All Monies。例如公務員用政府的首期貸款申請按揭,就不會行 All Monies。
如果按揭不是 All Monies的話,擔保人的責任就只是層樓的按揭餘款。
銀行追討欠款的流程,或會影響擔保人信貸紀錄
如果貸款人拒絕供款,不論是按揭、私貸或其他貸款,只要銀行追貸款人不遂,最後就會追擔保人。
如果銀行追數不逐,更有機會會向貸款人及擔保人申請民事訴訟。所有民事訴訟都會永久註入貸款人及擔保人的環聯信貸(TU)內的 Public Records一欄,有機會嚴重影響擔保人的信貸評級。
延伸閱讀:
- 【按揭擔保人】 擔保人和貸款人關係、壓力測試、銀行申請程序等
- 任按揭擔保人前必讀4大事項【星之谷專欄-經濟一週】
- 【擔保人按揭】沒有收入,能否找擔保人申請8成或9成按揭?
- 子女未能通過壓測 年長父母擔保成救命稻草《星之谷專欄 – 經濟一週》
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!
關於星之谷
星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
- 轉介超過50000按揭個案
- 環聯(TU) 正式合作伙伴
- Forbes 福布斯「卓越企業領袖」, 2022
- Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2022
- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
- 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
按揭入門
按揭成數 | 9成按揭 | 銀行及中介按揭回贈計算方法
壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折
擔保人 | 印花稅 / SSD / BSD |
居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽
Mortgage Link | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭