2020年1月22日
近期不少新樓樓花期都很長。如果是用即供上會,有些盤到收樓時已可轉按。到底樓花收樓後轉按有什麼需要注意? 以下是客人一些常見關於樓花收樓後做轉按的 FAQ 。
問:樓花收樓後即供轉按,估價會不會用新盤建期價?
有客人問,新盤入伙後轉按,估價是不是用該盤當時的建期售價計算?答案是不會的。銀行會跟據到時的市場估價去計算轉按的按揭成數。雖然新盤SSD期未過的話不會有二手買賣,但銀行會跟據屋苑附近的二手成交去推算估價。而推算出來的估價,可能會比建期價高,也可能會低。
問:樓花是不是要收樓才能轉按?
答:是的。不過可以收樓前3個月申請轉按,但drawdown 那天一定要是入了伙。如果發展商臨時延遲關鍵日期,就算轉按已批都不能drawdown,直到入了伙為止。
問:如果即供時申請了發展商二按,能不能用新按揭成數去轉按?
答:可以的,但最多只可以做8成。如果是兩年前買入新樓並即供,假設成交價700萬元,發展商二按借足8成,即貸款額560萬元;兩年後樓價漲至800萬元,若果轉按到銀行只能申請6成按揭(即貸款額最高480萬元),業主需要抬錢數十萬元清繳舊數,才能順利轉按至銀行。不過,政府去年第四季放寬按揭保險規限,1,000萬元或以下物業可借8成銀行按揭,在毋須抬錢的情況下,大量被發展商二按束縛的新樓按揭獲得釋放,上述800萬元物業都可輕鬆轉按至銀行,逃離發展商二按高息枷鎖,故此相關轉按交易近月明顯上升。
問:轉按甩發展商二按,有什麼需要留意?
雖然轉按甩發展商二按最多可以借8成按揭,但要留意,由於不能套現,就算1,000萬元物業理論上可借最多800萬元,但現實上若果按揭餘額為700萬元,最終銀行亦只會批出700萬元貸款額,不能額外套現100萬元。 很多業主一收樓便去申請轉按甩發展商二按,留意必須水電煤轉了名,才去申請,否則按保可能會拒批。
問:如果轉按時發展商延遲關鍵日期,銀行會不會要求補交最新入息證明?
答:TU有效期只是3個月,如果由銀行check TU日期開始計算,3個月仍未drawdown,TU便失效。銀行需要重新check TU以及要求貸款人提供最新入息證明。如果是轉了工,而轉工前有空檔期,便需要等待連續3個月出了糧,才可以重批。
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