【沙田愉德苑】居屋揀樓攻略 (含銷情分析及消耗表)

2022年11月14日

要說愉德苑的優勢，除了「紅磡開通金鐘真興奮」外，單位設計亦是一大賣點。細心看單位呎吋，愉德苑採用較為房大廳小的設計。愉德苑的客廳比其他屋苑小，比例上較為濶和短，擺放傢俱會較為容易。

愉德苑景觀

愉德苑只有一座Ｔ字型大廈，屋苑東北面是工業區，東南面是足球場，西南面隔著城門河望沙田第一城，西北面隔安睦街公園及空地貨倉望大涌橋路及城門河。以景觀來說，除了東南向工廠區較差外，其餘景觀都極度開揚，優質景觀單位比例相當高。不過西北面的空地貨倉變數甚大，以近年見縫插針式的覓地策略計，該空地貨倉難說會否被看中改劃成單幢公營房屋。

以交通噪音計，大涌橋路及小瀝源路往返沙田及馬鞍山的小巴及巴士線眾多，而車程多為區內的中短程交通，不會因紅磡站過海段開通而減少班次。望東南方向，隔足球學校後是屯馬線。愉德苑望西北的12至17室設有減音窗，用以緩減大涌橋路的交通噪音，其餘座向則沒有此設計。假如擔心交通噪音的話，買家可考慮向東南或西南的單位。

以往不少期數的居屋開則古怪，會把最優質景觀單位留給細單位，今期愉德苑的設計師算是值得一讚。相信是地積比的關係，大廈的部份樓層沒法放上所有單位。愉德苑26至31樓不設1至4、18及19室（圖2），這幾個單位面向工廠區，景觀稍差，設計師保留了向外、景觀較好的單位，提供了較多優質景觀單位。

1室兩房

屋苑1室向東北，不過屋苑東南望工業大廈，而且1室最高只有25樓，現時看來剛高於對面的永得利大廈但亦未高於永得利大廈後面的中電大樓。因此極其量都是望樓景。

5及9 室兩房

5及9室室向西南，隔公園及城門河望沙田第一城。由於屋苑旁的公園比較窄長，改作高密度發展機會較微，這方向的景觀相信有長久保証。

16至17室兩房

16至17室向西北，依次望空睦街公園、一個空地地盤、大涌橋路、濱景花園旁的公園，然後就是城門河。如果空睦街公園及空地地盤沒有改建成建築物，這個景觀算是近年居屋之冠了。可惜的是，大涌橋路的交通流量甚大，交通噪音問題不容忽視。

18室兩房

18室是唯一向東南的兩房單位，被自己屋苑及旁邊的工業大廈夾著，形成一個狹長的景觀範圍。單位直望傑志足球學校，遠望至屯馬線路軌另一邊的碩門邨，算是一個相當遠的遠樓景。

單位分佈

0 開放式	1 一房	2 兩房	總數
150	222	717	543

愉德苑預計銷情及消耗表

筆者製作了愉德苑預計銷售熱度的的消耗表，估計最受歡迎的單位依次紅>金 >銀>銅，買家可用作參考。

子非魚

**星之谷準備了「2022新居屋買賣全攻略」小冊子，歡迎免費索取：

最新居屋按揭優惠【可免費索取2022居屋小冊子】

延伸閱讀：

• 【居屋按揭2022】綠白表、白居二及房協樓按揭成數、壓力測試、政府擔保期
• 【2022居屋揀樓】北角驥華苑揀樓攻略 (含銷情分析及消耗表)
• 【2022居屋揀樓】啟德啟欣苑揀樓攻略 (含銷情分析及消耗表)
• 【2022居屋揀樓】東涌裕雅苑揀樓攻略 (含銷情分析及消耗表)
• 【2022居屋揀樓】土瓜灣冠山苑揀樓攻略 (含銷情分析及消耗表)
• 【2022居屋揀樓】將軍澳昭明苑揀樓攻略 (含銷情分析及消耗表)
• 【2022居屋揀樓】安秀苑揀樓攻略 (含銷情分析及消耗表)
• 【2022居屋揀樓】沙田愉德苑揀樓攻略 (含銷情分析及消耗表)
• 2022居屋沙田愉德苑搶鮮睇 (交通配套+景觀+單位戶型)