法子《KPI 的轉移》（又名林鄭的智慧）－法子筆

2017年9月20日

看到有不同政府發言人，都發表了關於「首置盤」的資料，有不同版本，細節也有一些不同，最終版本可能要等施政報告，筆者試基於一些廣泛流傳的版本作一些討分析。

先定義一下幾個詞彙：

KPI：Key Performance Indicator

真首置：從未在香港擁有過物業的人（永居）

假首置：曾經在港擁有物業，但現在沒有物業（雖然有些版本是某一年期）

2012年，梁先生上任，把「打擊樓價」作為自己的 KPI。

2017年，林鄭上任，看見土地增加困難（梁振英已經出盡吃奶之力），知道自己不能行舊路，於是馬上把自己的 KPI定為「解決有需要人士的居住問題」。

表面看來兩者沒有多大分別，但內裡分別很大。

政府現在把「有需要人士」定義為「真首置」。

最重要就是所有首置盤要轉售返俾政府，所以買首置盤的人，就要走去政府度排隊，這條隊形成對林鄭就好重要，這條隊的長短，就反映林鄭有沒有成功「解決有需要人士的居住問題」。假首置是不能排這條隊。只要林鄭能夠令這條隊很短（例如一年內上到樓），林鄭已經可以對外宣稱「成功解決有需要人士的居住問題」。首置盤基本上沒有投資價值，但能夠滿足住屋需求。如果有人出來嘈，其他人就會問：「你點解唔去排真首置隊呀？不用一年就上到車喎！」這人就無聲出。但如果因爲首置盤沒有投資價值而不去排首置盤，就是你的問題，政府不會幫你投資的。而「假首置」亦都不能上街遊行，難道說：「2012年，我覺得自己睇通樓市，覺得會跌，所以賣了層自住樓，等樓市下跌之後買返賺差價，但最後搞到自己現在上唔返車呀！所以我而家嘈政府！」假首置相比起真首置所能夠做成的政治道德壓力低很多。

把真、假首置分出來，第二個好處是乘數效應，假設土地供應量不變，如果不把真、假首置分開，「真首置」和「假首置」混在一起，他們都是「需求」，那麼一個單位只可以滿足一個「需求」，林鄭起一萬個單位，只能夠滿足一萬個「需求」。但如果只把「真首置」看成為「需求」，起一萬個單位出來一段時間之後，一定會有部分的人因為不同原因把單位賣出，例如換樓、等錢用… 等等。而一賣出來，就代表同一個單位「減少了」兩個「需求」。因為政府現在的 KPI 是「真首置排隊的長度」。

最後，不知道大家有沒有留意到，首置盤是來自現成的私樓單位，即是說總供應是沒有增加，只是拿了部份集中滿足真首置。

法子

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