【按揭唔批】為什麼低市價成交，會有銀行拒按揭申請？

2021年9月21日

一般來說，銀行會以買入價計按揭成數。但如果買入價過低，尢其是比估價或市價低超過20％，有機會會被銀行拒批按揭，原因何在？

低市價成交，對銀行產生的抵押風險

如果過份低於市價，銀行有機會以 undervaluation 為由拒批按揭申請。其原因是有「送契」之嫌，尤其如果買賣雙方是內部轉讓。跟據破產法，如果物業是送契或疑似送契，而成交後賣方因欠債而申請破產，債權人是有權向物業追討業權。

故此在銀行角度上，如抵押品有送贈之嫌，其風險是5年內抵押品有機會被原賣家的債權人追討。雖然追討過程需要打官司，債權人未必勝訴，但在銀行角度上，寧「做少一單」也不想承擔不必要的風險。

故此，買二手物業，當然想物式「筍盤」，但如樓價「太筍」（比市價低超過20％）的話，買入這種物業要小心。銀行按揭是一個關卡。就算銀行按揭過了關，或本身不需要做按揭，也要考慮如賣家破產，會有機會被賣家的償權人民事追討業權。雖買入了筍盤，但可能最終得不償失。

稅局有機會追討市價印花稅

買入的物業如成交價過低，亦有機會被稅局追討市價印花稅。如遇到這種事情，買家如不同意付市價印花稅，需要向稅局解釋為何物業的價值是過份低於市價。比如話，室內失修，需要付昂貴的裝修費。稅局可能要求查閱其單位裝修或翻身費的單據，亦保留最終決定權。

延伸閱讀：

• 五年內無法敘造按揭 送契樓釀貶值壓力 【星之谷專欄－經濟一週】
• 離婚令物業無償轉名，申請按揭是否當送契？
• 物業除名或轉名，可否用「送贈」方式慳印花稅？