2023年4月4日

支票出糧申請按揭

香港樓價高昂,年輕一輩置業大多需要長輩支援,例如由父母提供首期資金,或者擔保子女買樓,甚至安排子女在自己經營的公司內任職,提供較豐厚的薪酬,增加子女的收入,不過後者或會幫倒忙,從而令子女置業申請按揭時蒙上陰影。

早前中港兩地通關,加上港府早前放寬首置印花稅階,都刺激了大眾上車的意欲。當中包括客人梁先生,有意置業的他早前已密切留意市況,眼見樓市開始調頭向上,逐果斷對心儀的單位出手,他每月的收入不俗,足夠通過壓力測試,但仍然未能夠取信於銀行和按保公司。

梁先生向銀行報稱在一家電子產品零售店的銷售員,月入5萬港元,不過由於是用支票出糧,沒有稅單,結果銀行經公司查冊,發現梁先生的僱主就是他的父親,原來他是在父親經營的商店中「執頭執尾」。

或視申請人為自僱人士

惟當銀行或按保公司懷疑申請人是其所屬零售公司股東的近親,便會對其公司進行查冊。經公司查冊後,銀行會得知申請人所受僱的公司的股東名稱以及通訊地址。如果發現公司的主要股東的名稱或通訊地址和申請人相同,或會把申請人當成自僱人士去審批按揭,即最高也只能申請到8成按揭

誠然,為家人打工本身不是問題,如果梁先生有齊半年糧單、銀行出糧紀錄、稅單、強積金供款紀錄,申請按揭時都會被銀行視為「齊料」的普通打工仔,只需要按照入息計算每月供款與入息比率(DTI)以及壓力測試。

不過梁先生是支票出糧,故銀行要求他提供文件,證明其薪酬不是「左手交加手」,同時要求其父提供其零售店的財務報表、利得稅單、核數師報告,以及每月收支表等,用意是證明零售店是實際經營,並非為了配合梁先生買樓申請按揭而在短時間內設立。

銀行或要求公司老闆擔保

即使證明到梁先生是真實在工作,以及零售店並非空殼公司,銀行亦有機會要求梁父以公司老闆身份去擔保梁先生,並會審核梁父及其零售店每月的利潤,以及有沒有負債或其他擔保,去決定批給梁先生的按揭成數。

另外,如果梁父的零售舖是與他人共同經營,在為梁先生作擔保增加後者收入時,就需要按股份比例計算,而一旦梁先生失去還款能力,梁父及其商店都要承擔相關的債務。

由於按保的批核較銀行嚴謹,故申請高成數按揭,需要做公司查冊的機會也較高。但如果申請樓價6成或以下的按揭貸款,不是所有銀行都會做公司查冊。

還要留意的是,市面上有自稱是持牌會計師或律師,收取天價服務費,聲稱可以令現金或支票出糧人士獲得入數紀錄,從而令銀行認為申請人收入穩定,這實際是誤導銀行的違法行為,切勿以身試法。

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