置業是人生一大決定,新手買家應該在買樓前先了解清楚申請按揭的條件,以免因為銀行審批按揭貸款出現問題而不能完成交易。不同銀行在申請按揭時所需的文件、時間和流程都稍有分別。特別經濟環境改變,不少人的收入出現週整,有些行業需要更多文件證明有足夠負擔能力。另外,買家如需要申請高成數按揭,更應該預留充足成交時間。例如一般向銀行申請7成以下按揭,成交期約2個多月,但如果要借高成數,成交期就最好預留約3個月。
申請按揭所需的主要文件包括入息證明和住址證明,在銀行風險角度上,當然是越多證明越好,但在審批角度上,最少而可以接受的範圍是什麼?有些證明如提供不到能否做按揭?個別情況你需要知道!
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申請按揭貸款流程
- 按揭文件一次備齊
- 貨比三家,同時遞交多間申請
- 銀行審批按揭申請
- 按揭批核成功後
- 完成交易
1. 按揭文件一次備齊:
首要當然是準備好按揭要的文件,最重要的文件包括香港身份證、住址證明、臨時買賣合約、公司糧單、銀行出糧紀錄和稅單,如果有其他貸款,亦應申報及準備相關文件,備齊以上文件才向銀行遞交申請就可以減省雙方時間,不用多次到銀行補交文件。
另外,在填寫申請按揭表格時,應確保已填寫所欄目和全部已簽名,避免文件來來回回,如表格中有不清楚的地方,亦向銀行職員或星之谷團隊查詢。
2. 貨比三家,同時遞交多間申請
不同銀行有不同的處理手法,所批出的金額和按揭利率也不相同。我們建議準業主可以向兩至三間銀行遞交按揭申請,才可以作出比較,亦都避免了只申請一間銀行最終卻因特殊情況不獲批的尷尬情況。
此外,你亦都要留意自己所聘用的律師樓,是否在該銀行的認可名單上,如果是才可以幫你處理按揭程序。
3. 銀行審批按揭申請
現時銀行處理按揭批核,一般需時三至五個星期不等,有個別銀行會較快或較慢,因為不同銀行會主要考慮的因素亦不一,最主要都是就貸款人的信貸紀錄,職業薪金,物業價值等因素去衡量,所以按揭處理需時,請準業主預留足夠時間(成交期後預留至2至3個月)讓銀行作出批核。
4. 按揭批核成功後
當按揭批核成功後,銀行會主動聯絡申請人批核結果,如果準業主接受該offer,就要和律師樓預留時間簽署文件,簽署文件時記得用統一簽名格式,否則有機會被要求重簽。
如果銀行審批過期較預期短,買家又能夠向銀行職員及律師樓確認到實際提早了多少時間,可嘗試向原業主提出提早成交,早日完成交易。
5. 完成交易
簽署文件後,銀行一般會於成交當日批出按揭貸款,貸款會發放予買家的代表律師,由律師樓安排放款予原業主去完成交易。新業主之後需要準時供款,否則有機會被Call Loan,而銀行現金回贈一般在1至2星期內會存入貸款人的指定戶口。
按揭保險(申請高成數按揭)所需文件
按揭保險的申請是最嚴而所需的文件亦是最多。主要文件包括:
- 公司僱傭合約
- 3-6個月糧單
- 3-6個月銀行月結單
- 稅單
- 強積金紀錄
- 水、電或煤住址證明
一般情況下,按保公司只看3個月糧單和3個月銀行過數紀錄,但某些情況下會看6個月,比如:
- 支票出糧
- 沒有稅單因停了工作一段時間
- 佣金收入(需要計6個月平均)
以上只適用於「打工一族」,如果是自僱,需要提供審計報告(audit report)和公司利得稅單。
兩間最常用按保公司:HKMC和 QBE的批核標準有輕微出入,所需的文件略有不同。另外,坊間亦有私人的按保公司,適合不同需要的按揭貸款者。
延伸閱讀:
7成按揭
如按揭成數是7成或以下,銀行批核便較有彈性,批核標準也因銀行而異。如申請按揭的銀行同時是出糧銀行,由於過往入息紀錄都在銀行系統內,因此入息證明只需要補交公司信或糧單(二選一),審批會快一點。
但就算申請的銀行不是出糧銀行,7成或以下按揭也未必需要稅單及MPF證明,很多中小型銀行接受3個月自動轉帳或支票出糧紀錄。但如果是支票,便需要提供支票副本,而支票需要是公司開的票。因此,讀者們如果自己的老闆慣常用私人名開票出糧,或會影響按揭申請。參考:
- 無糧單、無稅單、無入息證明能不能做樓宇按揭?
- 為家人打工收支票糧 高成數按揭難度高
如出糧紀錄少於3個月
如果是轉工,可能出糧紀錄會少過3個月。如果是高成數按揭,又不是在上市企業或大公司任職,批核會比較困難,參考此文:
但7成或以下按揭,如果是自動轉帳出糧,有些銀行可接受1個月過數紀錄,但要提供對上一份工的資料。如果是支票出糧,那麼就真的需要3個月紀錄。
租金收入證明
如需要以租金計收入,便需要提供租約,然後租金收入會打7折計入息。至於租約需不需要打釐印?有些銀行如沒有釐印便打6折,有些銀行無釐印也毋須打折。
參考文章:出租按揭財技FAQ
多於一個按揭會影響按揭成數及壓測
申請人如有多於一個按揭在身,需要提供所有現有按揭的貸款信讓銀行計壓力測試。如果其他按揭中有一個是聯名的話,可以提供聯名業主的入息證明,聯名按揭的供款便有機會以一半金額去計算壓測。同時,有其他按揭在身,壓測要求會提高,供款與入息比率需要以40/50去過壓測。如果是申請7成以下按揭,最高成數需要減一成,如申請高成數按揭則要支付較高保費。
參考北斗星網的文章:
住址證明能不能用銀行月結單?
如是7成或以下按揭,一般可以接受銀行月結單地址當住址證明,有個別情況,銀行會需要申請人提交水電煤證明。請留意,如提供水電煤證明,是需要水電煤月結單而不是按金收據,而且盡量月結單上不要有欠費紀錄,否則會給銀行一個壞印象。
申請轉按,住址證明的審批會較嚴謹,因如轉按是報自住和報出租,按揭成數是不同,而水電煤是最有效自住證明。
轉按需要的額外文件
如是申請轉按,需要原按銀行的貸款信和最近3期供款單和供款紀錄,目的為確認沒有遲還款紀錄。因此,如果不小心遲了供樓幾天,便要等儲夠連續3個月沒有遲供樓紀錄才可申請轉按。參考北斗星網的文章:
非本地收入
非本地收入,不論是香港人或大陸人,入息證明文件如下:
- 外派證明文件
- 出糧戶口月結單3個月(流水帳)
- 稅務紀錄
在大陸工作,出糧是自動扣稅,因此入息是稅後入息。有些大陸公司,出糧是出稅前,然後讓員工自己報稅。如果公司僱傭合約寫明發薪是稅前,銀行便會要求申請人出示「完稅證」(即大陸稅單),然後用稅後收入去計壓力測試。
另外,如入息文件並非中英文,而是其他語文,申請人需自行尋求領事館或翻譯公司的協助,將文件翻譯成中或英文,香港的銀行才會授理。
參考文章:
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- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
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- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
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