買新樓，如何做到高成數按揭，同時享即供優惠？

2021年11月25日

買新樓，需要選擇是即供或建期支付，但有時選擇權未必在自己到。相比建期，即供可以有較大折扣及優惠，但如樓價600－1000萬需要做高成數按揭，便一定要選建期。有沒有方法拆解？今天筆者分享一個個案，在火炭的新盤星凱堤岸，先利用發展商一按上即供，到收樓時轉按至銀行做高成數按揭，這樣便能既做到高成數按揭，也可享即供優惠。

首先讓我們看看星凱堤岸的發展商按揭計劃：首年免息免供，第二年P-3.1%, 120天付款方法。另外折扣方面，行即供用發展商按揭可享13％折扣，行建期便只得11％折扣，關鍵日期為2023年4月。

假設12月簽臨買樓， 樓價1,000萬。2022年4月付款，用發展商一按付款，享13％樓價折扣。由於第一年是免息免供，2023年4月才開始需要供樓，但如果交樓準時，那時已是可入伙，便能馬上把整筆發展商按揭轉按至銀行。

不過，如果第二年便轉走，需要罰息。罰息為貸款額之1％，由於按揭成數是75％，罰息即等於樓價的0.75%. 另外，罰息期內轉走也要支付估價費，但是有限錢。轉按也要付數千元律師費。

故此，完成以上操作的話，實質落袋是樓價 1.25% 減估價費和律師費。如果樓價是1,000萬的話，1.25% 都等於 12.5萬元，夠買全屋簡單傢私。

不過，這種操作也有其他利弊。假設發展商延遲交樓，未入伙前是不能做到轉按，變相買家在第二年開始需要供發展商按揭，利息為 P-3.1% = 2.15%，比起銀行的h+1.3% 貴1厘左右。不過，反正第二年轉走發展商都要付1％罰息，那麼如果發展商真的延期交樓的話，乾脆第二年繼續供發展商，過了罰息期後才轉按至銀行，到時好大機會已經交了樓。雖然付貴了息1％，但同時免罰息1％，其實是打和。

這操作的另一好處是，如果一早已行即供，並上了會，假設到收樓時不幸失業或轉緊工，由於已上左會，不必擔心按揭問題。相反，如一早是等建期才上會的話，到建期時如不幸失業，便有很大問題。

結論是：如要做銀行高成數按揭，不一定要選建期而放棄即供優惠，也可以先利用發展商按揭上即供，到建期時轉按至銀行。不過，這要case by case考慮，不同樓盤的發展商按揭計劃以及即供優惠都不同，未必個個case用這方法都是著數。

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