【資產按揭2024】冇入息都能申請按揭？保險當資產？65歲以上或有隱憂

更新：2024年1月10日

置業需要申請按揭，除了向銀行提供入息證明外，也可以透過「行資產」方式，以申請人擁有的資產作為抵押去申請按揭。而按揭審批是如何計算資產？除了股票、物業外，不少人都會買保險，讓自己的生活可以多一層保障。而有些保險計劃，具備儲蓄功能，供滿後可以取回一定的金額。不要忽視這些供款，在申請資產按揭時，也有機會被計算入資產之內。近日我們收到不少客人查詢有關以資產水平申請按揭的疑問，當中有一些值得與大家分享，詳情可參閱下文。

甚麼是資產按揭？

資產按揭是指銀行根據借款人的資產淨值水平進行評估按揭金額，借款人需證明其持有資產淨值不少於物業的價值，故一般以資產方式申請按揭人士，只要認可的資產充足，即使沒有入息證明也能獲批按揭。

資產按揭最高貸款成數是多少？

金管局規定，以資產水平為基準，最高可以申請物業估價的6成按揭。申請人如有mortgage count（即有任何按揭在身，包括車位工商），最高按揭成數需要減1成，即最高為5成。

資產按揭如何計算？

現金、股票、外幣等全數計資產，但要在銀行戶口存在最少一個月（有些銀行要3個月）；如果持有物業，將物業現時估價除2，減去物業價值中的按揭貸款，再減業主的負債，便是資產淨值。舉例，層樓800萬，餘下按揭100萬，資產淨值便是800/2-100×2= 200萬。

另外，如在中國、澳洲、加拿大等地有海外物業，有當地房產證明、沒有按揭在身，也可當作資產，部份銀行或會以海外物業買入價的一半去計算。

以資產而非入息去申請按揭有何優勢？

以資產申請按揭所需的文件相當少。一個沒有債務的現契業主，只需提交身份證、住址證明及常用的一個銀行戶口紀錄便可，批核時間比入息水平按揭快一倍。

資產按揭最大的好處是現契樓業主可以一人上會借款，套現後可將資金作為子女置業首期或供款之用，毋須互相擔保對方，避免壓測收緊。

資產按揭相對行入息，有甚麼劣勢？

資產按揭最高只能借6成，相反行入息則有機會借到9成，對於流動資金不足人士，行入息會較為理想。

現契樓只能按得25%？

大多數銀行會採用較為嚴謹的方法，即使申請人當時沒有債務或按揭，但將來提取貸款後便會負上債務，銀行審批時便會把擬提取的貸款額計算為負債。故假設申請人只有一個現契樓單位而沒有其他可計算資產，該單位市值1,000萬元，一半（500萬元）會計為資產，而行資產審查需將資產減負債，故他只可申請樓價25%的貸款額，達到「擬貸款額」等於「資產淨值」的平衡點。

有部份銀行則會較為寬鬆，申請人只要能證明手頭上有至少相當於6個月供款的現金流，都會批出樓價4成的貸款額。

有客人買了保險，到期時取回約400萬元現金，是否計算落資產？

不同銀行對計算保險的價值都有所不同，有銀行並不會視作資產計算，有些銀行則會，但要視乎這些保險是否能夠隨時取出，並且未用於抵押，如果能夠即時取回的資金，就可會計算入資產。

另外，有一些退休保障計劃，投保人要在退休後才能取回款項，如果該投保人在退休前運用資產申請按揭，該份保單則未能計算入資產內。相反，申請人已屆退休年齡，其保單能夠隨時提取，則可計入資產。

65歲以上能否申請資產按揭？

行資產審查，大部份銀行會用「75減人齡」計算按揭還款年期，60歲的業主便只能分15年攤還按揭。假如以入息水平計算壓測，個人入息需要比可申請30年按揭的年輕人高出約45%，但行資產水平就毋須為入息與供款比率煩惱。不過供款年期越短，每月還款金額當然越高。

另外，有客人指曾到一間銀行申請資產按揭但被拒絕，原來該客人年滿65歲，而恰好客人申請按揭的銀行是不接受65歲或以上申請人申請資產按揭。銀行會要求申請人加入一位有資產的直系親屬，作為共同申請人，才能獲得審批。但這樣做的銀行目前並不多，如果是65歲或以上的人士有意獨立申請，可以向星之谷的專業按揭中介團體查詢，避免食閉門羹。

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