2018年3月21日

轉按的目的是為減息，賺現金回贈，和套現作投資用途。轉按的貸款額是跟據估價而定。因此物業估價，估得越高便套得越多錢。以下分享幾個拉高估價的方法：

先從高估價的銀行著手。銀行的網上估價並不反映實際估價。網上估價只用一間估價行，而大部份銀行都用超過一間估價。如有相熟banker，讓他幫你每間估價行打去估，便較高機會能估到你心目中的意向估價。

不要隨便 walk in銀行叫櫃檯小姐估價。這是因為雖然banker是可以和估價行傾估價，但當估價落實後，你層樓的估價在那估價行便短時間內不能再改變。因此，當你walk in找繁忙的櫃檯小姐估價，她隨便幫你打去估價行問，問完便收線不進行交涉，那估價一定是不靚，但會在估價行留下紀錄，短時間內不能再重估。最好找銀行的按揭專員（direct sales），他們和估價行有長期合作關係，可幫你傾到較進取的估價。

有些銀行用十幾間估價行，如有direct sales幫手，那些銀行必定較容易估到理想價。不同估價行有不同的方程式，有些估價行估單棟樓、村屋或唐樓等比其他進取，有些估價行則主打屋宛，有些主打工商舖。

對於近期成交進行查冊

有時客人都遇到以下問題：「明明我樓下的劣質單位最近成了個天價，但我去銀行問我單位估價仍然低過那成交價，很不服氣！」

遇到這問題，其實解決方法很簡單。對那近期成交的單位進行查冊（land search），查看買家是經那間銀行做按揭，然後轉按到那間銀行，你的單位必定能估到相同估價（或更高如你單位較優質）。

政府網上查冊費是$10，可按此連結：https://www1.iris.gov.hk/eservices/common/selectuser.jsp

索取查冊後，尋找  “legal charge” ，那便是買家做按揭的銀行，樣本可按此連結：https://www.eaa.org.hk/en-us/Information-Centre/Publications/Monograph-Interpretation-of-a-Land-Search/Land-Search-Sample-1-residential-property-

與估價行交涉技巧

 

客戶不能直接同估價行交涉的，都要透過banker。可以同banker夾夾以下：

• 給估價行信心，只要估到便會交申請表。估價行都是做生意的，要估得進取便要在估價報告做解釋。如知道個客是實，不是shopper，估價時便可有較大的議價空間。
• 如舊樓，可主動提議「可驗樓」。如肯讓銀行以及估價行驗樓，減低了他們的風險，估價行只然可估高少少。
• 給banker和估價行一個意向估價，叫他們拉，不要只說：「盡估啦！」。因對方不明白「盡估」是估幾多，盡估只會估市價。

有客人問過：「如有臨約，一般估價行都可估到。那麼，如我想拉高估價，能不能和近親簽份臨約，把層樓1%業權轉給近親，交$100印花稅，並以高市價20%價錢成交？」。答案是不可能。因近親轉讓是 internal deal，就算有臨約，那臨約的可靠性不會和正式自由市場買賣的臨約具公信力，因此估價行不會因有近親轉讓臨約而拉高估價的。

估價時要準備的資料

如是村屋，除物業地址外，要準備 DD Lot，實用面積，和樓齡，如有花園便要提供花園入則面積。唐樓也需要實用面積和樓齡。工商舖估價有時可能需要平面圖，如有現約租金數字也可提供，幫到估價的。

溫馨提示，以上資料不要弄錯，否則就算初步估了給你，之後估價行準備估價報告時發現你提供的資料原來錯誤，便會重估。

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