銀行不斷加按揭回贈,罰息期已形同虛設,對於物業拆名或換樓有什麼啟示?

2017年4月13日

銀行的按揭現金回贈，由一年前的1％，不知不覺已加到 1.75%了，有些銀行更高達 1.95%。然而，大部份銀行的罰息期沒有改變，仍然維持2年罰息期。至於罰息，很多銀行都是首年2％，次年退還回贈。有些銀行甚至次年罰息只是 1％，在這情況下，罰息已變成形同虛設。

已某大行為例：

• 首年罰息 2％，次年 1％
• 銀行現金回贈 1.75%
• 中介回贈 0.2%

這計劃產生了以下有趣現象：

• 如果一年內便轉按或換樓，罰息 2％，但總回贈 1.95%，即實際罰息只是 0.05% (＄400萬貸款額只罰 $2000)
• 如果第二年才轉按或換樓，罰息 1％，總回贈 1.95%, 實際上仍然賺 0.95%

如果每年做一次轉按，即每年袋 0.95% 現金回贈，扣除＄5300律師費，400萬貸款額每年可袋 ＄32700！

從另一角度去思考，按息 H+1.26%，每年轉按袋 0.95% 現金，即實際每年利息支出是 H+0.3%!

如打算一年內換樓，轉按到這種銀行，會令換樓計劃較有彈性。

當然，這種回贈不會永遠持續下去。樓市雖暢旺，但政府種種辣招阻礙了買家入市， 形成成交量低迷，銀行為搶按揭生意迫不得已這樣做而已。

以上對於物業拆名有什麼啟示？物業拆名或甩名通常需要考慮兩個問題：

1. 如把拆名成交價定得高，便要付貴物業印花稅。
2. 如把拆名成交價定得低，便不能從按揭盡套現金去再買第二層。講到底，拆名的目的都是為把「人頭」釋放出來再買多層而已。

善用現時「形同虛設」的罰息情況，拆名可以有以下玩法：

• 先用低成交價做拆名，減少印花稅支出。
• 過了3個月泠河期後，罰息轉按到其他銀行，用市價加按套現。

以某大行為例，由於首年罰息只是 2％，而總現金回贈接近 2％，應用以上操作便能最低成本地減少印花稅支出，同時也可轉按借盡。