雖加了息，綠表居屋或白表居屋轉按仍然有著數

2017年7月10日

客戶來函：我綠表居屋按揭現欠300萬，利率 2.15% (p-2.85%), 但現時銀行已加息到 2.25% (p-2.75%), 是不是轉按已無著數?

答：仍然需要轉按，為了賺回贈。因綠表居屋轉按，銀行有 2.15% 現金回贈，再加上星之谷獎賞(*)。以銀行回贈計算， 300萬的 2.15% 等於 ＄64500. 律師費預 $4800-5300左右。每兩年轉一次按，即每兩年有幾萬落袋。至於利息雖然是高了 0.1%, 但其實那 0.1%只是講緊 $3000 一年，相比每兩年有幾萬現金回贈，實在微不足道。

*注意：跟據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，銀行會把現金回贈扣減貸款額，不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人亦需要向銀行申報收取中介獎賞的金額。

當然筆者明白心理上加了息還轉按是蝕底左，但實際上是多左錢落袋。

假設以下兩個綠表居屋或公屋業主，兩人都還剩300萬樓按，兩人現有利率都是 2.15%:

A: 因利息 2.25% 覺得不著數，決定永遠都不轉按

B: 每兩年轉一次，取現金回贈

10年後，B 袋了20幾萬現金回贈，A 只慳左少於3萬利息

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