2019年12月04日

臨近年尾,筆者嘗試再一次根據巿況及差估署指數寫篇樓巿前瞻。對上的文章於本年 10月分別載於北斗星按揭網及頭條日報專欄。筆者當時估計,樓巿在兩三個月內最多下調 10%,並會反彈達 20%。就指數看來,莫說是以當時最近的 8月指數,就算以今年最高位 338.0計,10月的指數其實也只是下跌了 6%。在 10月中,施政報告放寛了按揭成數,樓巿似乎有點復甦的跡象。但近月來的社會運動越趨激烈,在區議會選舉後回復平靜,整個 11月看來樓價並沒有因按揭政策放寛而上升,反而有點反高潮的感覺。

以下是以 2019年 11月 29日公布的售價指數,即包括 2019年 10月指數的圖表。在圖1 見到,假如根據以往的表現,在今年 1月 0.7%應已見底並反彈至 4月的 3.7%及 5月的 3.5%。及後 6月爆發的社會運動剎停了樓價指數的升勢,年度變化亦再次急速回落。在放大了的圖2中見到,9月的年度變化跌穿了紫色的趨勢線,但由於該數值會於 12月指數公布時作最後調整,所以實際數字有否跌破也是未知之素。無論如何,年度變化在 9月跌破趨勢線後, 10月的數值呈現反彈。以 9月為底的話,這一次的「第二輪下跌」達 15.5%,比「第一輪下跌」的 9.9%超額完成了。

由於去年底的售價指數跌勢頗急,所以未來 11月至 1月的售價指數不是下跌得太急甚至回升的話,年度變化仍然會落在紫色的趨勢線內。

至於筆者根據圖表變化的立論會否被破,關鍵之處在於來年 1月至 5月,由於 2019年 1月至 5月期間,售價指數每個月均上升 2.4至 3.6%,假如未來半年的樓價表現平穩,年度變化將處於正負 2%之間並維持在紫色線以上,仍然符合預測。假如未來半年樓價下插,年度變化將會跌破紫色的趨勢線,筆者的預測便會錯誤了。

圖1.-差估署受歡迎屋苑年度變化圖
圖1. 差餉物業估價署,較受歡迎屋苑年度變化圖
圖2. 差估署受歡迎屋苑年度變化圖 (放大)
圖2. 差餉物業估價署,較受歡迎屋苑年度變化圖(放大)

子非魚

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