《NowTV財經台訪問》7月份新申請按揭按月回落6.8%，詳盡分析！

2021年9月1日

以下是筆者接受《NowTV》財經台《樓市指南針》訪問時的手稿。

【問題 1】根據金管局數據，7月新申請的按揭數字有所回落。而轉按交易批出貸款亦減少，跌幅較大的是一手貸款額，按月減少近一成，估計原因是甚麼？

答：七月新申請按揭數字按月雖然有所回落，但仍處過去 3 年的高位水平。事實上，過去半年本港按揭批核宗數都處於高位，主要由於今年 2 月開始樓市成交暢旺，當中有不少大型新盤選擇建期計劃的業主到期在6月是申請按揭的高峰期，例如天水圍Wetland 2 期、珺瓏灣、愛海頌等，因此六月的申請宗數較多，對比之下七月的數字才有所回落。

至於轉按的數字，根據星之谷的內部數據，並未出現放緩的跡象，估計是由於銀行需要處理的申請較多，一般而言，當銀行出現「塞車」情況時，會優先處理新買按揭的申請，而轉按則會排到最後才處理。

【問題 2】至於轉按貸款額則減少近一成二至95億元至380億元，是否反映業主轉按的意欲減弱？抑或與甚麼因素有關？

答：不少銀行於七月增加回贈優惠，促進轉按的數字上升，估計有關數據的減少仍未反映真實情況，因過去半年本港按揭批核宗數都處於高位，故銀行「塞車」情況下優先處理新買按揭，因此7月的轉按申請仍未反映於數字上。而事實上，新批宗數這數字是統計全港銀行的總數，比如申請人同時申請3間銀行，並獲批核，雖然都是同一貸款人，但數字上仍會統計為3，因此相對實際的貸款額波動較大。

【問題 3】預計 8 月的一二手新批貸款額，未來這兩個數字是否仍有上升空間？

答：估計今年的一二手新批貸款額仍會維持高位水平，因第二季至第三季為傳統樓市旺季，而第 4 季雖然近年尾成交或轉按都會開始轉靜，然而有些大型新盤，比如 Sea To Sky，如提早 於11 月收樓，那麼建期買家便需要申請按揭，故預計按揭申請仍會保持活躍。

【問題 4】另外，根據 7 月的數字 H 按比例進一步攀升，仍然是按揭產品主流，目前按息水平大概多少？與 P 按息差有沒有拉闊？

答：目前最好的按揭計劃為 H+1.3%，以今天Hibor 計算，實際年利率約1.36%。由於Hibor持續下跌，而P按則維持在 2.5% 年利率水平，息差係有拉闊，故H按較受歡迎。

【問題 5】你預計未來幾個月，一個月拆息大概會在甚麼水平？實際H按息率目前又是幾多？

答：由於環球量化寬鬆仍會維持一段時間，而香港的 M3 亦維持歷史高位，估計一個月拆息都會保持近期的低水平，在 0.05%上下窄幅上落。

另外，我估計目前 h+1.3% 按息難有下跌空間，因今年按揭申請宗數較多，以慣常做法，銀行傾向不會再放寬按息吸客。

【問題 6】近期住宅按揭市場按息、優惠等方面，有沒有一些地方值得留意？

答：目前各大銀行最優惠的按息是 H+1.3%，而現金回贈介乎1%-1.4%之間。個別中小銀行未跑夠數會提供較高的回贈吸引客戶，故此建議貨比 3 家，選擇最高優惠的銀行。

但要留意，因現時按揭申請較多，銀行塞車情況下中小行的批核會較慢，需要預留3-4 星期時間，大型銀行則需要1-2 星期。

另外，現時部分大銀行對於細碼貸款額，已加息至 H+1.35%，未來其他中小行亦有機會陸續跟隨，因此有意轉按或甩發展商二按的人士，建議盡早去做。

延伸閱讀：

• 銀行按揭現金回贈及按揭利率優惠比較
• 樓市成交 【星之谷專欄－頭條日報】