最後更新:20/10/22 @ 1:17 下午

申請高成數按揭,市場上最常用的按揭保險公司是 HKMC(香港按證公司)和 QBE (昆士蘭)。銀行決定選用那間按保。有些銀行只做 HKMC,有些則會隨機抽選 HKMC 或 QBE。

兩間按保公司的批核標準大致都相同,都需要跟據 HKMA 指引。關於高成數按揭的批核和申請,可參考我們的文章:

按揭保險須知 & 保費計算懶人包【2019最新攻略】

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債務整合(清數)

兩間按保公司最大的分別在於債務整合(debt consolidation)。HKMC 不容許套現清數,但 QBE 可以。清數的意思是利用物業套現去還其他債務,而在計算壓力測試時,可以不把其他債務的每月供款計入 DSR (每月供款與入息比率)中。QBE 最多可以按7成半去清數。另一間按保公司AIG,清數最高可以做到 8成,但保費6折較困難。

HKMC 不批套現清數,即是說,就算貸款人套現的目的是清數,HKMC 都需要把未嘗還債務的每月供款計入壓力測試內。

物業用途和首期來源

無論 HKMC 或 QBE,物業的用途都必須是自住。但如何判斷自住的真實性,兩間按保公司有輕微的分別。比如說,夫婦聯名物業甩名,然後甩名的一方再買層新樓做高成數按揭,按保公司在於質疑第二層樓是不是自住的問題上,會產生主觀的分別。關於超過一層樓做高成數按揭,可參考以下文章:

【蘋果日報專欄】夫妻物業「一開二」 借爆八成按揭秘技

首期來源也是另一問顯,如發現貸款人有私貸在身,HKMC和QBE在判斷該私貸是不是首期來源的合理性上,可能有分別。

批核速度

一般經 QBE 批按揭保險會較快,因 QBE 是銀行內部可批(如有完整入息證明),但如經 HKMC 要把申請表送到按證批。

物業種類

QBE 不做唐樓或已補地價公屋,但  HKMC 可做。如是舊樓,兩間按保公司都是以 75 減樓齡計算最長還款期,上限30年。如是村屋,兩間都是以55減樓齡計算。

物業估價

如果是6成或以下按揭,基本上只要有臨約,就算買賣價偏離估價,銀行一般都會跟臨約價計算貸款金額。但如果是高成數按揭,按保公司有機會會重估。而如果重估的估價低於臨約價,可能會用臨約價計按揭成數,令申請人借唔足。以筆者的觀察,兩間按保公司的重估機率是有分別。

入息證明

HKMC 和 QBE 對於入息證明文件的彈性,都可能有分別。比如是不是一定要稅單,或6個月MPF 可代替稅單,標準有時是流於當值批核員的主觀判斷。

政府放寬按揭成數後的分別

政府去年放寬按揭成數,1000萬樓可以借8成,新例後 QBE 暫時只得中銀做,其他銀行只做 HKMC,大家要留意。而且中銀是隨機派 HKMC 或 QBE,客人不能指定。往後如有變,筆者會在這裡更新。

二手房協樓做高成數只得HKMC

未補地價房協資助房屋,如二手市場,一般都只做6成。但個別房協計劃下的屋苑可以經 HKMC 做9成。請參考此文:

房協樓按揭指南 ( 2020年落成: 綠怡雅苑、翠嶺峰、翠鳴臺)

結論

如果申請按揭時遇上各種奇難雜症,不防HKMC和QBE都去申請。但要留意,所有銀行都可用 HKMC,但不是所有都可用 QBE。而 HKMC 和 QBE 都可用的銀行,一般都是用隨機方式去選擇客人的個案會經 HKMC 還是 QBE。

不過,有些情況是一定要用 HKMC 或 QBE的,比如清數或物業是唐樓。如果申請人已被 HKMC 拒批,那麼當然可以試 QBE而不需要抽簽。

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