星之谷於報章專欄

居屋2023已於8月中截止申請，大約收到約18萬份申請書。所謂「瘦田無人耕，耕開有人爭」，今期居屋申請正值樓巿低潮，申請人數屬近年低位。相反來看，申請人獲邀揀樓的機會大增，今期開始簡介今期各屋苑的概況。

買樓有時遇到一些情況是簽臨約時租客尚未搬走，但交易前便已完約，成交狀態註明「交吉」，這情況下，買方仍可以自住為由申請最高9成的高成數按揭。不過若然租客突然「跪求」短租多幾個月，希望給個方便，究竟會否墮入違法陷阱？

樓巿已淡靜了好一段日子，樓價徐徐下跌之餘，成交亦相當疏落。這段樓巿下行期，大約在今年4月尾開始，大約是本港全面通關後兩個月左右。

工商物業按揭，銀行近日在估價和按揭成數採取極保守的態度，力保物業在扣除按揭後的淨資產值維持在高水平。將來若業主斷供而需收樓拍賣時，銀行確保能取回按揭貸款。

置業少不免要做按揭，按揭制度、銀行和估價行對物業巿場的取態就變得關鍵了。非住宅按揭成數，在2020年8月由最高4成上調至5成，並在剛剛7月初跟住宅放寬按揭時進一步放寬。非住宅物業最新可借最高6成按揭。

多間中小型銀行近月針對工商舖等非住宅物業，或中小企貸款下的住宅物業抵押品，取消所謂「封頂利率」，令到利率近乎「直線上升」。不少住宅業主都擔心，問筆者銀行會否對他們取消封頂利率，令到供樓負擔出奇不意地增加？

政府放寬按揭成數，有周轉需要的業主直接受惠，在不上按保情況下最多能申請7成按揭，套現能力大增。不過最近就有業主在轉按時遇上不幸事件，單位懷疑被估價行錯誤記錄為凶宅，令業主寢食難安，擔心單位的價值會一落千丈，類似的事件應如何化解？

港島龍頭屋苑太古城自2020年起拆售車位，由最高峰時入場費約250萬元、去年約200萬元，至今年6月，最低價約130萬元。傳媒與一般投資者可能認為是冧價近半，實際上，車位也受到易泊、易取及有沒上蓋等因素影響，該批車位售價跌幅未必有帳面上大。

政府的印花稅第一招是2010年底的額外印花稅，當時受影響的只有住宅物業，不少投資者便轉跑道至非住宅物業。