二手疫市轉靜 銀行估價續保守

10大屋苑40戶8成報跌 太古城減14%最多

第5波疫情之下,加上臨近農曆新年,二手市場交投淡靜,令到銀行估價取態持續保守,本報追蹤 10大屋苑共 40 個單位的最新銀行估價,發現近8成單位估價向下調整,普遍幅度約2至4%,同時並無單位估價向上升,此屬罕見現象,反映銀行偏向保守。

本報追蹤 10 個私人屋苑共 40 個單位,以昨日(10日)與去年12月初時滙豐與中銀 (02388) 網上估價相比,發現單位的估價向下 調整居多,個別單位持平,同時並沒有估值上升,此現象甚為罕見。

單位估值普遍跌幅2至4%

根據最新統計,共有31個樣本單位估價較去年12月初下跌,佔總數約78%;9個持平,約佔22%。整體估價走勢較去年12月進一步向下調整,當時有27個樣本單位,約68%估價按月報跌、7個持平以及6個單位估值報升。若按分區而言,港島區的最多樣本單位報跌,12個有11個下調,佔比逾9成;而新界區報跌單位佔比最細,16個單位中,只有10個下跌,佔63%,其餘6個單位估價持平。

至於估價跌幅,則由1.3%至14.4%不等,其中太古城洞庭閣中層B室,實用580平方呎,中銀估價由前月的1,180萬元,減至昨日的1,010 萬元,下調14%,為各樣本單位跌幅最大,其他不同屋苑的樣本單位,普遍跌幅2至4%不等。

其實,二手樓市於去年第4季已有所回落。以太古城為例,整體實用均呎價已由去年第3季的2.1萬至2.2 萬元,回落至第4季的2萬至2.1萬元水平。而踏入今年,市場交投淡靜,暫時只錄4宗成交,均呎價持續徘徊於2.1 萬元水平。

中原按揭董事總經理王美鳳指出,銀行估價向來是跟隨樓價走勢,去年8、9月樓市高峰過後,末季樓價維持窄幅上落,整體升跌變化在2至3%之內,但若細分至單一屋苑,基於成交量多寡,影響樓價變化更大,升跌幅度會在0至10%之間,此亦是反映不同屋苑的樣本單位,估價變化參差,由1至14%不等。

中介行預計月內再跌2%

至於估價後市走勢,由於今年1月數據會受去年12月樓市走勢所支配,預計1月估價仍會下調整1至2%。王美鳳續稱,以往農曆年後的小陽春局面,或多或少都會刺激樓價上升,但今年存在更多不確定因素,還看第5波疫情變化。

另外,星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指,新一年疫情再度回歸,銀行現時對物業估價較保守。買家置業前需留意銀行對該物業的估價,因為成交價與市價差距按常理不會太大,若然估價低於成交價超過10%,有部分銀行會按其估價對這些物業計算按揭成數及貸款額,業主有機會預備更多首期資金。另外,如估價比成交價偏低,按揭保險公司亦有機會重估,如距離太大有機會需用其估價計算按揭成數。

HKET20220111

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銀行搶按揭「綠色」優惠擴至二手

申請奉行減碳環保 額外獎賞最多8,888元

銀行部署今年按揭戰,據指近期部分銀行將「綠色按揭」優惠推廣至二手樓市場,分別提供額外最多8,888元現金回贈,而且部分銀行亦上調細價樓轉按的現金回贈水平。

「綠色按揭」屬於近年興起的按揭衍生產品,主要是涉及的屋苑須符合綠色建築標準,而且整個審批與申請程序都奉行減碳環保原則,例如由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常帳單管理,均可全程經網上辦理,達致無紙化及減碳排放效果。

以近年入伙「半新盤」為主

過往銀行推出的「綠色按揭」產品會在原有現金回贈以外,提供額外一筆現金獎賞,但過往較集中在指定的新盤提供「綠色按揭」,二手物業未能受惠。

不過,據市場消息指,近期有銀行擴充「綠色按揭」業務,有兩間中小型銀行按揭的「綠色按揭」產品覆蓋二手指定屋苑,以近年入伙的「半新盤」為主,按揭息率跟市場水平相若,維持H加1.3厘,不過在現金回贈方面除了原本大約1.2至1.5%的現金回額外,還額外提供6,888至8,888元的獎賞優惠,若果以貸款額大約500萬元計算的話,便相當於額外提高現金回贈0.14至0.18%左右。

其次,多家大型銀行同樣積極推廣「綠色按揭」優惠,除了指定新盤外,亦接受部分資助房屋申請「綠色按揭」,息率同為H加1.3厘,設1.4%現金回贈及6,888元獎賞等。

由於現時各大銀行按揭業務競爭相當激烈,在按揭息率、現金回贈上都相當接近,故此個別銀行以「綠色按揭」開闢新戰綫,相信仍有一定競爭力。至於按照現行金管局對銀行發放現金回贈的指引,如果現金回贈為1%或以下,現金回贈不會計算在貸款額內,一旦現金回贈超出1%,有關現金回贈需要在貸款額內扣減。

細價樓轉按上調現金回贈

事實上,近期銀行對於按揭市場態度頗為進取,例如多家大型銀行上調轉按申請的現金回贈,例如借貸額400萬元或以上,由去年的1%回贈,上周至1.2%;借貸600萬元以上則上調至1.3%。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指,按揭優惠未必可恒常化,只是銀行爭取市場份數的其中一種市場策略,以往有大銀行對於綠色按揭的優惠均不是連續,在推廣期結束之後再決定是否延長。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣則指,近月二手交投淡靜,銀行按揭取態不算特別進取,反而受疫情升溫個別銀行押後推出優惠方案,預期農曆新年後會相對積極。

HKET20220110