轉按時機 II【星之谷專欄－頭條日報】

上回提到現時進行物業轉按，一般可獲一個按揭利率較低計劃，不過除此之外還有許多好處。

對一般巿民來說，在巿場上利率最低、貸款額最高貸款便是按揭，現時按揭實際息率只是兩厘左右。在投資巿場上，高於兩厘息的投資產品比比皆是，一般藍籌銀行股、公用股都高於兩厘派息，當然亦要考慮價格升跌風險。另外如套現資金夠多，或者加上手頭另一筆資金，亦可考慮另購物業收租。

舉個例子，如自住物業價格低於800萬元，按揭成數上限最高六成，假如當年以500萬元購入物業，並用了六成按揭借取300萬元。當樓價升至600萬元，六成按揭便可借取360萬元，連同期間清還本金，轉按便可套現60多萬元。

銀行按揭計劃通常包括一些優惠，如現金回贈、火險及家居保等。現時銀行一般會批出等值貸款額1.6%的現金回贈，提取300萬元按揭約有48000元回贈，另外還有火險或家居保險買一送一優惠等。扣除數千元律師費後，每兩年罰息期後都可賺取最少1.4%回贈。

銀行一般只批出最高30年供款期，當供款數年以後，假如轉按到另一間銀行翻按，便可以重造30年按揭。這樣做有幾個好處，假如沒有加按套現，而且按揭計劃息率沒有增加，把年期拉長後每月供款便可減低。減少供款除令個人財務更輕鬆外，亦可提高貸款能力，對申請其他貸款有利。由於申索自住物業利息免稅額是實報實銷，假如不進行轉按拉長年期，15年申索期最後一年，尚欠本金已清還一半，所衍生利息亦會減少，可申索利息便大大減少。有人也許會提出疑問，拉長年期增加整體利息開支並不化算，筆者將於下篇再詳述。

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子非魚

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