子魚講市:轉按時機(五)
子魚講市:轉按時機(五)

上周提及借取私貸套現成本,大家也許會有疑問,假如借爆按揭,那麼可借取私人貸款、稅務貸款或信用卡套現嗎?由於借取私貸供款佔入息比例上限,比樓宇按揭寬鬆得多,所以完成樓按後,其實還有一定空間可借取私人貸款。

銀行的私人貸款傳單,一般會以月平息表達有關利率。月平息計劃每月供款是月平息加上本金除以年期,總利息開支是月平息乘以年期,簡單易明。但計算成本便要因應不同計劃數期及優惠計算,不是三言兩語可解釋清楚。如申請人想簡單快捷了解月平息計劃實際成本,可在單張找到有關計劃實際年利率。

以下實例比較同一申請人,申請八成按揭與申請六成按揭及數十萬元私人貸款情況。

假設500萬物業借取八成按揭,本金連同按揭保險費需借約404.8萬元,以按息2.15%、供款期25年及最寬鬆的供款佔入息比例計算,需約40040元入息才會獲批。假如選擇借取六成按揭即300萬元,可以將供款期拉長到30年,以2.15%息計每月供款11315元,其實只佔入息28.3%。假如申請私人貸款或稅貸,供款佔入息比最高可達70%,即還可申請一筆月供16713元的私人貸款。如果以一個實際年利率三厘、供款期四年的私人貸款計算,一筆75萬元的私人貸款每月供款是16600元,在數字上會獲銀行批核。不過,通常銀行批核超過50萬元私貸時會比較審慎,難度不比申請按揭保險以八成樓價翻按低。

剩下差別就是每月供款額,前者八成按揭連按揭保險借取404.8萬元,每月供款是17455元。後者六成按揭借取300萬元及四年私人貸款借75萬,首四年每月供款達27915元,但還清私貸後,便回復到每月11315元,貸款人需審慎考慮個人供款能力。

子非魚

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