回贈須扣貸款額【星之谷專欄－頭條日報】

以往銀行習慣以套餐將按揭現金回贈及其他名目，一起捆綁贈與按揭申請人，有關總額在高峰期接近貸款額2%。後來因為金管局重申有關現金回贈規定，當回贈金額少於1%，便可直接以現金回贈；但如果回贈金額高於1%，便需在貸款額扣除等值回贈金額實數。

此舉主要是避免銀行回贈變相減少買家首期。舉個極端例子，假如新買家購入一間400萬住宅，申請九成按揭，如銀行批出按揭還給予買家20萬元回贈，在不考慮回贈數期情況下，買家便變相做95%按揭。

因此銀行推出扣貸款額形式的現金回贈，近期回贈金額可高達1.6%。不少人聽到扣減貸款額形式回贈時，都以為有關回贈是從自己口袋拿出，並非真正有回贈。筆者在此舉例講述1%回贈與1.6%回贈分別。

假如貸款人貸款上限是100萬，當他選擇1%回贈，銀行可在提取按揭日給他100萬元貸款，以及數日後給他1萬元回贈，銀行即是總共給予他101萬元及只需他還100萬元。而如果他選擇1.6%回贈，銀行需先扣起跟回贈等值貸款額，即只在提取貸款日給他98.4萬元，並在數日後給他1.6萬元回贈，銀行即是總共給他100萬元及只需他還98.4萬元。屈指一算，從銀行給客戶總金額跟客戶需要清還貸款額之間，後者比前者多6千元，即是當客戶揀1.6%回贈，實際可多獲六千元回贈。

對於首期較緊絀的新買家，400萬物業借取九成按揭即360萬，選擇1.6%回贈便少借了5.67萬元，即要多付等值首期。所以有不少新買家選用1%回贈，在初期洗費上會較為鬆動。

對於轉按申請人來說，選擇扣減貸款形式回贈，也許只是套現少數萬元，影響有限。不過假如申請人是因物業估價問題而影響貸款上限，找另一間估價較高銀行便可多套現數萬元，抵消有關限制。

子非魚