買舊樓博收購 I【星之谷專欄－頭條日報】

今年7月巿建局以實用面積每方呎逾1.5萬元，收購九龍城區土瓜灣三個重建項目。在這情況下，其他舊樓業主無不期待着巿建局叩門一刻，又為何會賤賣予一個素未謀面的小散戶？

近十多年來，社會上對於屏風樓、地區通風及景觀問題的重視，令地積比率及房屋設計的規範比數十年前收緊了不少。大部份樓宇樓面完全覆蓋地盤面積、樓高十多二十層，假如換算成地積比率，即已使用十多二十倍。參考規劃署資料，現時九龍區地積比率上限只有7.5倍，假如重建這類物業，新建物業總樓面面積隨時減半。

除地積比率外，新舊物業實用率亦是一大難題。唐樓或舊樓，實用率往往達到9成，1000方呎建築面積的舊樓，便有900方呎的實用面積。可是當興建成新樓後，實用率往往會減少至大型新盤常見的7成半甚至蚊型盤的5成。當乘上上述1.5萬元收購價，即使重建前後的地積比率一樣，新建住宅每方呎成本已需要1.8萬元至2.5萬元，還未計上樓宇設計、清拆、興建及銷售的成本及可能縮減的地積比率。

另外，在實用面積計價制度下，只計算入建築面積的窗台已沒有利用價值，同時，其他各樣發水面積亦收緊不少。所以近兩年的新盤，每個單位只有一個露台甚至完全沒有露台，而過往常見的窗台也不復見。在此情況下，發展商以往用作溝淡建築呎價伎倆，或作為甜點停車位亦被截殺，再加上前段的種種原因，收購舊樓意欲及開價亦不會太進取，作為一個小散戶，又如何能尋找舊樓中的筍盤呢？ 下回再續

子非魚

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