首年定息按揭的時代已完結,市場又回復H按。但因現時H按已爆封頂位2.15%,按息H+1.25抑或H+1.2x已跟本無分別,都是供2.15%。因此選擇按揭計劃,便應優先考慮現金回贈。現時市場做到最高的現金回贈為 2.3%,這包括銀行回贈加按揭中介回贈。坊間普遍按揭中介都有現金回贈給客人,高達貸款額之 0.35%. 筆者建議大家去搵按揭中介取回贈時要考慮中介的規模和可信度,避免承受被「走數」或「賴數」的困擾。

“注意: 跟據金管局指引, 如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減按揭成數上限, 不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人.客人需要向銀行申報中介獎賞的金額.”

其實如按息為 2.15%, 但現金回贈能取到 2.3%, 即第一年已免息,第二年供 2.15%,到第三年又可轉按,即實際上兩年罰息期內每年只付 (0%+2.15%) /2 = 1.075% 利息,真的很著數,因此就算沒有了定息按揭,以及H按已爆封頂位,大家都應去轉按取回贈,每兩年做一次。

轉按也可套現投資其他項目,比如車位。雖然很多車位都已升到幾球,但100萬以下的車位仍然是存在,最後召集中。再過多兩年,不會再有幾十萬的車位了,無論是邊區或邊個場。

兩年前買樓的首置人士,如當時是借高成數按揭,要把握機會現在轉按,然後向原銀行取回15%按揭保險費refund。如過了三年仍不轉走,便不會再有保費refund。近兩年樓價癲升, 兩年前借8成的首置客大部份都可轉按借6成甩按保了的。

現時最低的按揭利息可做到 H+1.24%。雖然因H按已爆封頂位,H+1.24% 和兩年前 H+1.6% 暫時沒有分別,但爆封頂位是不會永恆。當銀行最終要加息加P,封頂位便會向上移,那麼H按和新封頂位又會繼續維持一個gap。傳統上,H按和封頂位大部份時間是有gap的,因此H按長遠仍是王道。

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