更新:02/06/21 @ 11:56 上午

很多人覺得買樓要供30年,淪為樓奴。但其實只要掌握轉按技巧,30年供樓中有15年是免息的。本文由淺入深,分享轉按秘密。


問:什麼是轉按?

答:轉按是指把按揭由銀行A轉去銀行B。轉按的好處如下:

  • 減息
  • 獲取回贈
  • 增值按揭計劃
  • 套現金作投資用途
  • 物業甩名轉名
  • 套現找街數 (點此看相關文章)
  • 甩按保取15%按揭保險費退回

問:轉按如何可慳息?

答:目前一般按揭最低利率都做到H+1.3%,如你現時的樓按利率是H+1.7%,轉去H+1.3%可慳息。近年按息持續觸及封頂位,世紀plan H+0.7%開始呈現轉按契機,因世紀plan的封頂位很多都是2.75%,轉按可以把封頂位下調去2.5% (即P-2.5%)。參考我們在《都市日報》的文章。


問:轉按如何賺回贈?

答:銀行為了吸引客戶轉按,通常會有回贈和優惠送給轉按的客戶;加上坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人,提供高達貸款額0.35%回贈。假設貸款額是500萬元,轉按可從銀行及按揭中介取得75,000元回贈,令總回贈高達1.5%;而現時H按實際按息約1.4-1.5%,產生首年免息的效果。單是這原因便已值得每2年轉按一次了。為什麼是2年? 因罰息期通常是2年。

“注意:跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人需要向銀行申報中介獎賞的金額。”


問:轉按如何可套現作其他投資用途?

答:假若物業升值了,轉按可以重做6成按揭,從而套出現金。

例如:物業餘下按揭有200萬元,現時樓價銀行估值500萬元,轉按可重新做6成,即借300萬元,300萬元中有200萬元要還舊銀行按揭,因此套現100萬元,可作投資或資金周轉用途。如果未有計劃筆錢點用,可先放入mortgage link戶口對沖樓按利息,令套出的現金不用付利息。

如想轉按套現,估價越高套得越多。如何拉高估價,請參考此文:


問:什麼是mortgage link戶口?

答:現時存錢在銀行是幾乎是沒有利息;但若向銀行申請按揭,一般銀行都會贈送mortgage link戶口,把錢存入這戶口可享按揭利息。即是說,假設樓按利率是H+1.3%,存錢在mortgage link 戶口也同樣得到H+1.3%的利息,從而對沖了樓按利息。不過,銀行規定ML戶口上限是貸款額的50% (有些銀行做到 60%)。假設貸款額是300萬元,可存入最高150萬元在ML戶口而享受H+1.3%年息。

中銀近期開放了mortgage link戶口給貸款人的家人共同享有,請參考《蘋果日報》報導以及我們的訪問:

有銀行准按揭掛鈎3往來戶口 業界最多 存息0厘變2.4厘


問:假設現時按揭餘下300萬元,但樓價已升到700萬元,轉按應借原來300萬元還是加按到400萬元?

答:應該加按到400萬元。原因是,如果轉按只借原本的300萬元,以1.4%回贈率計共取得42,000元現金。但如加按借400萬元,可取得56,000元現金,多了14000 現金回贈。讀者可能問:「但我借多了100萬元,豈不是要每月還多左,而且要俾息?」。非也,因借多那100萬元可以放mortgage link 戶口對沖,因此免息。而本金會在mortgage link中按月自動還銀行,沒有 「out of pocket cost」。然後過了一年後,貸款人可以以「部份還款」(partial payment)方式把那100萬元還銀行,到時按揭餘額便和原先一樣。成個操作便可以0成本,賺取多14000元回贈(除了原本的1.4%外),每兩年做一次。


問:轉按如何可增值按揭plan?

答:因種種原因,現時樓按plan可能不是最佳,比如係P plan,轉按後可轉回H plan,可慳息。又比如現時無 mortgage link戶口,轉按後便有 mortgage link戶口。又比如現時供剩20年,轉按後重新做30年,拉長供款年期,減低每月還款額等等。


問:轉按如可可甩HKMC獲得按揭保險費退回?

答:樓市大升,兩年前經按揭保險上會的朋友,估價升幅普遍可以轉按到6成了,甩HKMC,並退回15%按揭保險費。如現在不做,過了3年便不能再退回保險費。參考我們在《蘋果日報》的文章:

15%退保費加回贈 轉按賺9萬元秘技


問:轉按兼甩名有什麼好處?

答:因為政府的辣招,買第二套房需要付15% 印花稅,因此過去幾年便產生了聯名物業甩名潮。聯名業主一方甩了名回復首置身份,再買樓便不需要付15%印花稅。始終在香港,儲磚頭是王道。既然物業升了值,便應甩名以及轉按套現,然後提供首期給配偶買多層。至於轉按加甩名的秘技,請參考我們在《蘋果日報》的文章:

轉名、甩名實用手冊 無限輪迴「首置」買樓


問:轉按有什麼費用?

答:如果現時的樓按已過了罰息期,轉按的費用就只有律師費,律師費一般5000餘元。但從轉按得到的銀行回贈和其他好處,已足以值得業主們每兩年做一次轉按。參考我們在《都市日報》的文章:

轉按律師費最平幾錢?


問:轉按是不是要等罰息期完才可申請?

答:三種不同情況需要知道:

  1. 普通轉按:銀行是以預期提款日前3個月接受申請。比如話,原銀行罰息期是12月1日,那麼申請轉按,最早可以9月1日時交申請表。其實可以9月1日前找Banker開始填表。Banker 收齊文件後,等到9月1日便可入機check TU。到按揭批後律師樓安排 12月1日drawdown,貸款人便能罰息期一完便自動轉按去新銀行。
  2. 樓花轉按:如是轉按而不是新造樓花按揭,銀行最早只能接受入伙日前3個月申請。比如入伙日為12月1日,9月1日才可申請。
  3. 高成數轉按:如轉按需要重做高成數按揭經HKMC等按保公司,需要完全過了罰息期HKMC才會接受申請。

參考文章:

申請按揭或轉按,最早幾時可開始?(轉按、樓花、居屋等)


問: 轉按有什麼缺點?

答:缺點就是:

  • 要付律師費,但那費用相比得到的回贈和其他優惠微不足道
  • 轉按須要重新做入息審查,壓力測試
  • 轉按後,一般有2年罰息期,期間如賣樓會罰息

問: 用星之谷作為轉按中介有什麼好處?

答:得額外回贈。經星之谷免費轉介按揭,客人除取得銀行回贈外,更可獲取本公司送出的現金獎賞高達貸款額之0.35% (視乎選用邊間銀行),令總回贈高達1.75% (*)。而手續只須要把我們的按揭轉介表交給銀行便成,無須把資料給我們。

本公司屢獲Capital資本雜誌選為「傑出物業按揭轉介大獎」;亦獲得香港中小型企業總商會日頒發「2019最佳中小企獎」;在蘋果日報東方日報、及頭條日報等有按揭專欄,以及超過1500名客戶用過我們服務後在Facebook留言給高評價。

*注意:跟據金管局指引,如按揭現金回贈超過 1%,銀行會把現金回贈扣減貸款額,不論該現金回贈是銀行給客人或按揭中介給客人。客人亦需要向銀行申報收取中介獎賞的金額。


問:如何了解更多關於轉按?

答:可參考我們「按揭學堂」中其他有關轉按的文章或我們專用按揭資訊網-北斗星按揭網

參考我們在《蘋果日報》的文章:

【星之谷專欄-蘋果日報】轉按攻略2019


問:如何聯絡我們做轉按?

答:

電話: 28840531

手提 / Whatsapp:91708036

電郵:enquiry@starpagency.hk

或直接留言,我們的按揭專員會盡快回覆

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  • 轉介超過40000按揭個案
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  • Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2021
  • 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
  • TVB 「樓宇按揭轉介」傑出服務獎, 2018
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