購買一手樓程序(一)

根據土地註冊處2017年買賣合約數字,2017年全年二手成交42946宗。計及二手成交買賣涉及兩位巿民,過往一年便有8.6萬人次曾參與過二手買賣。新手上路,想向身邊人查詢購買二手物業數期及程序應該不難。相反,一手成交一年只有18645宗,買方是小巿民,賣方則是發展商,在身邊想尋找一個曾經參與過一手買賣的朋友查詢便相對困難。

數年前,發展商一般在單位成交後以現金回贈、裝修費或現金券等提供優惠。由於在申請按揭時,該類回贈將被視為樓價扣減,從而影響按揭金額上限,所以近年發展商直接在樓價上提供折扣,這種新做法令買家在按揭申請及支付樓價餘額數期上,更容易作出預算。

現時在《一手住宅物業銷售條例》下,發展商比以往列出更多及更透明資訊,但同時因該條例涵蓋範圍太廣,一個大型屋苑價單隨時有數十頁,買家想理解各類支付辦法亦不容易。售樓日準買家都會收到一份流傳的簡化版消耗表,詳列各種支付辦法數期及折扣,以及該張價單內所推售單位折實售價,但該消耗表並非官方印刷,買家宜自行核實資料。

買家須在遞交購樓意向書(俗稱入票)時,同時遞交一張十萬元本票,抬頭為發展商指定律師樓(或機構)。由於發展商通常分為大手客與單個物業客,大手客意向書內已註明,必須在揀樓日購買指定數目及類型單位方為有效,所以準買家在入票時須考慮清楚自己(或組合),將購入多少伙及哪類型單位。每一份意向書上都有一個編號,在抽籤時會以該編號作準,買家不妨自行記下。

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購買一手新樓程序(二)

 

發展商在收票前後,通常會同時開放項目示範單位,每一戶型經裝修後的示範單位,都必須同時設置一個以交樓標準展示的同類型單位(俗稱清水房)供準買家參觀。參觀者可隨意在清水房拍照及進行量度,不過在附設裝修單位內,發展商可拒絕參觀者拍照,但須容許參觀者量度。

在清水房內,無論裝修用料,包括地磚、假天花及窗框等;或者附送的裝置,包括電器、爐具及廚櫃等,都需要與樓書所述一致。假如未能展示與樓書一致用料及設備,賣方須在示範單位中,展示告示以說明有關分別。

筆者在前幾篇中曾提及,近年新盤細房都已擠盡空間,譬如現時的無窗台細睡房,已擠至約2.1米x2.4米,在放置一張3.5呎闊的單人牀後,只能放置一張書枱或窄身衣櫃。為了令參觀者覺得單位較實用,發展商都會將附設裝修單位進行大變身,例如以衣櫃甚至玻璃,取締睡房之間的磚牆(假設將來業主毋須經屋宇署批准亦可進行此改建,才可在示範單位內作出這改動),這樣搖身一變,將衣櫃前後一分,兩間房便可各有一個入牆衣櫃。這類改動,發展商需要在地上以實線畫出原間隔牆位置,以供參觀者參考。

在示範單位內,設計師有時會使用一些迷你傢俬,例如特矮、特細坐廁和化裝枱椅,或者4呎x5.5呎長的雙人牀,並放置成「三邊落牀」格局。由於高度、長度與闊度同時縮少,參觀者未必能察覺該傢俬比平常細小,反而會認為單位空間大了許多。

有些單位由於在睡房末端窗旁有一道露台門,如果將睡牀按常見方法放置在窗旁,便會阻礙出入露台,所以亦會在示範單位內設置可三邊落牀的迷你睡牀,保留通道以淡化露台門可能被家具擺設阻礙影響。

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購買一手新樓程序(三)

 

入了票、參觀完示範單位,就輪到戲肉正式抽籤日出場。一般來說,發展商都會打鐵趁熱,在開售前一日甚至當日進行抽籤。前者對於買家來說是好事,假如抽籤排位較後,便可考慮放棄到場,免得白走一趟。後者對於發展商來說好壞參半,在發售當日抽籤,雖然可吸引更多入票的準買家到場碰運氣,造成萬人空巷場面,但亦會令部份「實在」買家為免浪費時間卻步,影響最終銷售情況。

絕大部份新盤都以大手買家(通常叫A組)行先,有時甚至再細分至A1、A2組,讓更大額買家優先揀樓。當然,為免讓單一單位買家絕望,影響整體入票量,發展商亦會對大手單位設數目上限,售完即止。

當抽籤結果公佈後,準買家便可根據銷售安排、抽籤次序及價單心水單位進行比對,以盤算自己揀樓機會有多大。在非首置15%印花稅實施前,細單位銷情遠較大單位好,其後有較多買家實行百川匯海,舉全家之力購買一間較大單位。近期新盤雖然大單位對比細單位呎價折讓較少,但銷情仍然理想。

由於現時銷售透明度高了許多,相對以往「水票」比率已大幅減少,到場買家揀樓比率相當高,大部份較優質或較「抵」單位售都早早售罄。如同一座向,高低層景觀不會被前排樓宇阻礙單位,較低層單位銷情會較好。手頭資金較充裕、負擔能力較高的準買家,即使排得較後,亦可能揀到價錢較高但質素較好單位。相反,首期及負擔能力較低的上車客,如籤號排得較後,其實已無必要到場等候揀樓。下一篇,將較深入探討如何在價單中勾出目標單位。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20180703/681104/


購買一手新樓程序(四)

 

筆者在第一篇中提及,準買家在售樓日前,都會收到地產代理製作的簡化版消耗表,準買家可根據該消耗表,圈出一批樓價及質素相宜單位。準買家應在劃出目標單位後,親自在官方價單,核對有關定價及優惠等,以免大失預算。

準買家主要可分為兩類,第一類是需借取高成數按揭的上車客,揀樓範圍是budget先決。對於手頭資金及數期比較手緊買家來說,即供與建期計劃訂金、折扣、尾數支付辦法及繳付日期已有天淵之別。假設目標物業定價700萬,當符合所有優惠時,即供計劃可享15%折扣,樓價為595萬;建期計劃享13%折扣,樓價為609萬。前者仍可符合600萬以下物業的八成按揭門檻,後者則無法申請按揭保險,樓價雖然只差14萬,但最低首期卻差百多萬。假如準買家想申請按揭保險,選擇該單位便不能選擇建期。

另一類是不會借取按揭保險的準買家,包括毋須借取高成數按揭,或採用發展商一、二按,以借取高成數按揭準買家,這類買家可購樓價範圍方面會比較有彈性。假設在考慮自己入息及資金後,最高可支付樓價是1200萬,那麼便可從價單中選擇1000至1200萬範圍的心水單位。

由於沒有按揭保險首期斷層,假如在揀樓時該批目標單位均已售出,亦可考慮稍為提高一點預算,並在重新評估時,將原先考慮的即供計劃改為建期,以爭取時間多儲首期及以加薪後入息申請按揭。最後亦可考慮向家人借取少量首期,或加入擔保人申請按揭。

單位面積及房間數目是一般人首要考慮因素,所以準買家可用不同顏色標示不同優先次序,以便於發售日揀樓之用。

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購買一手新樓程序(五)

 

終於講到了正式發售日,不同的新盤都有不同的玩法,有些需要在開售當天早上限時前登記,然後一直等待到自己所屬的揀樓時段再到現場;有些在抽籤當日,已根據籤號的先後次序,安排準買家在不同時段到場;還有一類是售樓當日即場抽籤。無論是那種辦法,買家都必須於揀樓及簽臨約時親身到場,準買家如喜歡該屋苑,揀樓機會不少的話,也應到場碰碰運氣。

售樓當日場面墟冚,有些經紀會同時帶數位客人輪候,所以要隨時跟所屬經紀聯絡,以獲取最新資訊及跟進有關程序。售樓處通常分為登記處、揀樓等候區、揀樓區、簽約等候區及簽約區。登記區一般只准在所屬時段的準買家及所屬經紀進入,所以到場前,務必跟所屬經紀聯絡帶同購樓意向書一同入場。視乎程序,當登記後便可按揀樓時段回到現場。有時由於較早段的買家未完成揀樓,較後時段會因而順延,買家可以閒逛商場,但不要走得太遠,並與所屬經紀緊密聯繫,預算隨時10分鐘內要回到揀樓區報到。

在揀樓櫃枱背後會貼出當日所售單位的消耗表,每售出一個單位,發展商便會立刻貼上貼紙或更換顏色等方式標示。現時科技發達,在等候區的經紀都可以透過即時通訊軟件收到在揀樓區的最新消耗情況。準買家之前在簡化版消耗表的心水單位表便大派用場,可根據最新的情況在有需要時調整目標單位及預算。

揀樓當日,最重要的是記緊帶備足夠的手機後備充電及所需文件,其中支票簿及身份證是必需的。有些新盤容許買家在簽臨約時加入或刪除組合內的買家名單,有意進行此動作的買家記緊要按要求帶備有關證明文件,例如結婚證書、出世紙等。

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購買一手新樓程序(六)

 

假如有幸在目標單位售罄前獲邀揀樓,才有機會見識到揀樓處的墟冚場面。近年新盤熱賣,不少人形容抽新樓「難過中六合彩」,準買家在高興之餘亦謹記保持清醒。

也許是發展商的策略,揀樓區通常不會太寬敞,排隊中的買家與經紀焦急的情緒互相感染,形成強烈壓迫感。進入最後直路,見到目標單位一個個消失,買家心急之餘,少不免會逐步調高budget,往往就在這個位置出事,引致其後的撻訂個案。

假如目標範圍內理想的單位將近沽清,首先要謹記不能超出高成數按揭樓價上限,其後才考慮較差坐向、較細單位其他選擇,是否符合個人需要,先前預備好的消耗表又是時候出場。

到揀樓櫃枱時,手續倒是簡單,埋枱時先交出購樓意向書、空白支票、身份證及加減名所需證明文件等。因為最心儀單位可能只剩兩三個,到時大叫一聲「我要某某單位」便可,不消十秒鐘便算揀好樓。

買家要看清楚發展商職員在背後的損耗表劃去閣下所選單位的歷史性一刻,以免臨門一腳因溝通問題揀錯單位。揀好樓後便可以到簽約等候區冷靜一下。

假如之前在揀樓時調高budget,這裏有一些銀行派駐的按揭部職員兜生意,準買家可以直接向銀行職員查詢自己情況,評估上會機會有多大。

在簽訂臨約時,買方須以支票繳付臨時訂金與已付的本票之間差額,並於五個工作天內簽訂正式買賣合約,律師樓通常要求買家在簽訂正式買賣合約時繳付所需印花稅。一般來說,發展商指定律師樓會較巿場貴,但由於他們會獲取該樓盤第一手資訊,筆者仍然建議採用發展商指定律師樓會較好。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20180724/687265/


購買一手新樓程序(完)

視乎當初選擇哪一種支付辦法及申請發展商一、二按與否,買方須根據合約上訂明的日子,到律師樓補付定金。例如選擇一個90日即供及最高樓價85%二按計劃,便可能需要在第40天前,補付樓價5%定金;在第90天前支付樓價5%首期尾數,以及從銀行及二按共取得樓價85%貸款,以完成交易。如果選擇建期,尾數就在預計關鍵日期前支付。假設樓價是800萬,當中480萬(即60%按揭)從銀行取得,剩餘200萬(即25%按揭)則從二按財務機構取得。

買家簽訂臨約後,應牢記上述重要日子,提前兩周與律師樓約實處理各項手續。如欲申請發展商一按或二按,有些樓盤會要求買家在指定時間內,向指定機構確定申請預留額度。如買家毋須申請發展商一按或二按,便按照一般手續,向銀行申請按揭便可。

選擇二按的話,買家應先向銀行申請按揭,並說明擬申請多少金額或成數的二按,買家取得銀行的批核結果,便可以向二按機構申請貸款。一般情況下,銀行是不會接受指定機構以外的機構提供二按。

由於二按年期不會比一按長,銀行亦會以二按低息蜜月期後利率,計算二按供款額,以借取同樣金額計,二按每月供款一定不會比一按少,所以千萬不要誤信申請二按,會較平常向銀行純綷申請一按較寬鬆之說。

至於發展商提供的一按,財務機構會以自己準則批核,甚至標榜極容易批核的「呼吸Plan」,這些則按個別情況考慮。當按揭批核後,便可按其後付款期辦手續安心等收樓。不少人因籤號關係聯名購入單位,想除名的話,必須等收樓後才可辦理,轉按亦如是,屆時可預早找按揭顧問查詢。

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子非魚

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