上一篇專欄分享《華懋新樓300萬兩年升1倍》的故事,收到很多讀者來函查詢物業升值後退保的實際操作,本欄今期想向大家詳述玩法,兩年前買入細價樓的業主尤其應注意。

銀行為避免信貸風險,未能承造高成數按揭,保險公司推出「按揭保險」代為承擔風險,令按揭成數由原本最多六成推高至八成至九成,條件是準業主給予「保護費」,亦即是按揭保費。

不過,當物業不停升值時,按揭貸款額佔比愈來愈低,這個時候退保說不定有着數。原來按揭保險退保,首年內可獲保費40%、兩年內25%、三年內15%,之後為零,由於按揭罰息期普遍為2年,很多客人靜待2年過後才退保,以取回15%保費。

400萬貸款額獲退1.4萬

筆者不厭其煩地再舉個例子,假設2年前物業價值500萬元,當時業主借八成按揭,貸款額為400萬元,今天物業已升值至750萬元,供了兩年樓,按揭成數下降至約五成,再毋須按揭保險。這時候轉按退保,按當時一次付清保費8.6萬元計算(保費率2.15%),最終可退還約1.3萬元(15%),等如免供最少1個月。如果當時保費有折扣,退保便以折扣後計算。

退保可在原本銀行或轉按到另一間銀行進行,兩者均要到律師樓辦手續,即要向律師「科水」,不過前者並沒有能夠享受任何形式現金回贈,後者則可以賺盡銀行現金回贈和按揭中介獎賞。以貸款額400萬元計,銀行現金回贈最高為貸款額 1.95%(即約8萬元);按揭中介獎賞則屬「海鮮價」,大家可自行格價。須注意金管局指引列明現金回贈若超過貸款額1%,需要扣減貸款額,客戶必須向銀行清楚申報中介獎賞金額。

轉按再袋8萬

由此可見,轉按至另一間銀行退保似乎更着數。按上述例子,除賺取退保費約1.3萬元,更可賺取現金回贈8萬元,簡單幾個手續,超過9萬元隨即落袋。

值得留意的是,退保必須於貸款提款日3年內完成,若超過3年則沒有意思,業主須與有關銀行及律師樓商討安排。如銀行或律師樓審批慢,導致未能趕及3年死線,求情亦不能挽回;業主應在死線前3個月開始申請轉按,以預留更多時間。

此外,退保須付合幾個要求,例如物業必須是自住、過去沒有超過60天遲還款紀錄、按揭成數為九成以下等等。業主不一定等到物業升值至按揭成數降至六成,才選擇轉按退保,若果物業最新估價是在600萬元以內,轉按可加按至八成作投資用途,但須要再繳付折扣後約1.29%保費,不過現金回贈足夠覆蓋有餘。須緊記,若果按保具套現用途,未來便不能退保。

如果業主轉按退保,只需於新銀行簽貸款信後,再到原本銀行任何一間分行申請退保便大功告成。雖然有部份銀行在貸款人轉按後會自動進行退保程序,但建議親自去分行處理較為穩陣。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20180728/58492229

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