買樓上車「貼地」攻略：得悉土地用途、親自查冊【都市日報－星之谷專欄】

樓價稍微回調，筆者近月有朋友部署上車，參與這項人生最大投資。為確保安全上車，不少買樓「工序」不能假手於地產經紀，要親力親為確保「冇伏」。

買樓前，首先要了解住宅實用面積，尤其是單棟樓。最準確資料可在差估署物業資訊網取得，費用為10元，也可向地產經紀代勞。

得悉土地用途也非常重要。有單棟樓可能是戰後興建，例如1至3樓是商用，4至8樓則是住宅，要搞清楚心儀單位屬哪一項。有時上車客見舊樓呎價平，以為執到寶，其實是商業契，價格可以相差非常遠。如果是高齡樓，有機會大維修，準業主應親身到大廈管理處看通告，便知道大維修耗資多少，然後讓業主在臨約時，承諾會負責該筆維修費。

準業主買樓前，緊記須親自進行土地查冊。大部分人都將這項工序交託地產經紀，但始終你的地產經紀是想促銷樓盤，對業權問題傾向採取「樂觀」態度，最終按揭出現問題，損失的是你自己，經紀最多只是被地監局處分而已。

故此，準業主必須到土地註冊處網頁付25元取得查冊報告，閱讀產權負擔(Encumbrance)部分，任何影響業權文件都會註入，例如送契、影印契、財仔二按、法庭令、屋宇署維修令等。若對查冊報告有疑問，建議到銀行查問會否影響按揭，如銀行說無問題，即代表業權清晰。

近年曾經出現假業主、假樓契事件，核實業主身份很重要。如果簽臨約賣樓的是授權人，對於其出示的授權書要加倍小心，例如查證授權書是不是業主「真簽名」，方法是透過土地註冊處勾出業主買樓時的轉讓契，文件上有簽名可核對。

準業主亦須了解心儀物業是不是凶宅或凶宅同層。建議到大型銀行估價。如果估價沒有打折，凶宅機會便很低；如果是凶宅，銀行職員向你報價時亦會提醒。留意須親自到銀行查詢估價，而不是依靠銀行網站，因為網上估價不會調整凶宅折扣。

由於篇幅所限，暫時在這裏擱筆，本欄會繼續分享買樓貼士。

子非魚（逢周五見報）

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