如何避免購入凶宅(一)

對於一般巿民來說,買樓最怕誤買凶宅。許多朋友都問筆者,如何查到一個單位是否凶宅?這個問題,要從凶宅的定義說起。在法律上並沒有為凶宅作出定義,只能依照一般人的廣泛認同定出一個模糊的框架。

在一般情況下,除非出現身體僵直、腐爛、出現屍班或身首異處等明顯死亡徵狀,警察或救護員等才可在案發現場斷定傷者已經死亡。譬如說,有人在家中服毒自殺,沒有呼吸及心跳,但救護員到達時並未發現上述明顯死亡徵狀,傷者被送抵醫院後才由醫生宣告搶救無效,該個案的死亡地點便是在醫院而不是在家中。假如傷者在家中被直接宣告死亡或送抵醫院後不久便宣告搶救無效,會有較大機會被紀錄為凶宅。相反,如果隔了一段長時間才被宣告死亡,或因其他併發症而身故,被紀錄為凶宅的機會較少。

非自然死亡個案,包括意外、他殺或自殺死亡個案都會被認定為凶宅,常見的如墮樓、劫殺、燒炭或摔倒後失救等。自然死亡個案,被認定為兇宅的機會較少,例如老人在家中因長期病患身故,法律上會被判定為自然死亡或病死,一般人亦會認為是正常不過的事情,不會太過介意。

讀者可能奇怪,為何筆者對上述在情節上吻合凶宅/非凶宅定義的個案有所保留?這是由於凶宅紀錄都是在傳媒報導後,由私人機構或網站紀錄,故此有關事故如當時受到社會廣泛關注,被紀錄下來的機會較大。部份送院後一段時間才往生的過案,假如傳媒在傷者送院後沒再跟進的話便沒有「有人因事故死亡」的紀錄了。至於自然死亡的個案,如當時因衛生問題破門入屋,記者繪形繪聲的報導屋內環境如何惡劣,有時亦會被記錄為凶宅。除死亡個案外,傳聞發生靈異事件的單位也有機會被列為凶宅的。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20180911/700927/


如何避免購入凶宅(二)

想知道目標單位是否凶宅,最快捷的方法,是直接問賣家或地產代理。中國人對這些事都有所忌諱,常以含糊字眼表達,例如「有無污糟嘢」、「間屋乾唔乾淨」等。雖然這些字眼大家都明白內裏意思,但既然開口,就應該直接問「間屋入面有無死過人」、「單位內有無人跳過樓」等。

賣家如知道單位內曾經有人身故,便需要如實作答,但買家其實難以證明賣家知情。譬如說賣家配偶在單位內身故,賣家不可能不知情,但如死者是單位租客的家人,賣家便有可能不知情。假如買家在成交前發現單位是凶宅,而又能證明賣家刻意隱瞞,便可嘗試以此為由踢契。

地產代理比業主多一重工作,除了不能隱瞞外,亦要因應買家要求,在切實可行情況下,查證目標單位是否凶宅,假如有所隱瞞,則屬違反地產代理守則。

買家亦可嘗試向大廈管理處或管理員,查詢有關資料,不過他們是沒有責任或義務提供。

在土地註冊記錄(查冊)內,有些情況下會見到單位被註上死亡證。死亡證會記錄死者身份、死亡日期、地點以及死因。可是,查冊內只會註上與業權有關的文件,如果死者並非單位業主,他的死亡證便不會被註上查冊。

反過來說,業主在持有單位期間身故,又是否一定會有死亡證註上查冊呢?假如單位是以聯權契(長命契)形式持有,只須將已過身業主的死亡證註上查冊,基本已確立其餘在生業主業權,這情況下常會見到過身業主的死亡證。

假如單位是以單名或分權契形式持有,有關業權將以遺產承辦形式處理,便不會註上死亡證了。假如賣家是從遺產承辦中獲得業權,買家可嘗試向賣家索取往生者的死亡證,以查看有關資訊。但假如遺產承辦是再上一手業主的個案,便難以取得往生者的死亡證了。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20180918/702741/


如何避免購入凶宅(三)

網上資訊發達,想查證目標單位是否凶宅,最簡單方法莫過於凶宅網。只要在搜尋器上輸入關鍵字「目標屋苑名稱」及「凶宅」,便能找到答案。

凶宅網的資訊,一般是從新聞報道而來,所以如案件並不轟動,或者當傷者送院後一段時間才過身,新聞沒有報道或凶宅網沒留意的話,便沒有相關紀錄。

另外,凶宅網多數只有單位的大約地址,例如「ABC花園X座高層A室」,有時連座向也不會描述。假如是較近年發生的墮樓案,讀者也許可尋找相關新聞圖片,自行比對周圍環境,確認單位座向。

前文所述查冊及向業主或經紀查詢的方法,基本只能查到心儀單位本身是否凶宅,至於相鄰單位是否凶宅,便不能查證了。至於凶宅網,亦只知大約層數及座向,不會指明是哪一個單位。除上述方法外,買家亦可從估價網的蛛絲馬跡找到答案。

可從估價網找答案

不少銀行會提供網上估價,中國銀行、滙豐銀行及恒生銀行,便基於三個不同數據庫作出估價。讀者在查詢估價時,無論是作為參考價或查證凶宅時,都不妨貨比三家。

相對於之前的方法,網上估價的好處是準買家可自行免費尋找答案,不用猜疑對方提供不實資訊。在估價的網蛛絲馬跡中,找到的亦是確實單位地址,而不是高中低層這類模糊範圍。

例如轟動一時的德福五屍命案,在各大銀行的估價網,疑似事故單位及同層相鄰單位,均未能作出估價。

部份銀行甚至位於疑似凶宅上下的單位亦未能估價,另有一些個案,只有事故單位及左右兩個單位未能估價。讀者可嘗試用這個劃十字的方法,同時查詢鄰近單位得出答案。

對於百無禁忌的人來說,凶宅最兇之處是簽了臨約後銀行拒絕承按,這情況下,便需要多跑幾間銀行,務求撞到一間未列該單位為凶宅的估價行了。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20181002/705964/

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