上星期銀行調高最優惠利率(Prime Rate,即P)0.125%,市場普遍預期加息步伐溫和,在這個大趨勢下,業主有3招抵抗加息。

假設未加息前按息為2.15%,以400萬元貸款額計,加0.125%等於30年後總利息增加9萬元。

方法1:兩年轉按一次 賺盡現金回贈

業主將住宅轉按至其他銀行,以獲得現金回贈。現時市場最高為貸款額愈2%,400萬元貸款額計可收取8萬元。若將這筆錢存入按息掛鈎存款戶口,收取2.275%利息,30年複式計算,利息連本金共15.3萬元,抵銷9萬元新增利息開支之餘,仍有逾6.3萬元落袋。兩年罰息期過後如到時按息不變,也可再考慮轉按賺回贈。

方法2:加按套取現金 取得額外回贈

抗加息的另一方法是增加貸款額,大家或會問:「不是吧,加息仲增加貸款?應該減債吧?」奧妙之處是高息戶口,近年樓價上升不少,大部份業主都可加按,例如由貸款額由400萬元加按至500萬元,中間100萬元亦有2.25%現金回贈,即額外多2.25萬元。

業主同時兩手操作,將100萬元貸款額放入按息掛鈎存款戶口,100%對沖利息開支--表面上每月還款多左,實質是不變。然後將加按獲得的2.25萬元現金回贈放入按息掛鈎存款戶口,收取2.275%利息,30年連本帶利4.4萬元,為未來再加息做好準備。

筆者個人認為,按息掛鈎存款戶口確實很吸引,有些銀行高息戶口可供配偶共用,兩公婆每月儲250元,30年足以抵銷0.125厘加息有餘。另外,業主如果是3年前是透過按揭保險申請九成按揭買樓,亦可以趁樓價高轉按「甩掉」按保,收逾萬退保費抗加息。

方法3:拉長還款期 增加抖氣位

如果未來銀行繼續加息,業主每月供款增加,壓力無可避免會加重。業主可以轉按方式,將還款期拉長,每月還款額便會減少,有「抖氣」之效。比如按揭還款期供剩20年,拉長到30年,每月還款便減少。但拉長年期豈不是會增加總利息支出?利息是有周期的,有加息周期也有減息周期。加息時拉長還款期,減息時縮短還款期,此消彼長下,30年內總利息分別不大,但可彈性地為供樓作長遠部署,減少生活壓力。

中國人傳統不喜歡債務,覺得是禍患根源,然而香港現時通脹率每年仍較利率為高,仍處於負利率環境,銀紙貶值速度快過按揭利息支出,所以轉按拉長還款期是理性財務策略。假設年尾出花紅有一筆錢,可以放在高息戶口對沖按息,比直接減債較有彈性。進取一點,可以買藍籌公用股,收3厘股息,產生正現金流,股價下跌機會相對低,股息亦足夠抗加息有凸。

08年買樓人士,雖然從銀行取得H+0.7%「世紀好Plan」,筆者認為是時候要放棄,原因是當年封頂位一般為P-2.5%至P-2.6%,比現在更高。現時供樓實際開支為2厘以上,未來難有回落空間,在長期處於供封水平下,「世紀好Plan」名存實亡,不應執着保留。況且那時沒有高息戶口,儲蓄戶口享受不到高息,缺少了長遠財務自由一個重要武器。

筆者相信,業主只要做足以上3項措施,就算未來繼續加息1厘至2厘,都足以抗衡有餘。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20181006/58760203

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