按揭財技公開 物業1開4實例【星之谷專欄－蘋果日報】

先旨聲明，要將持有物業1開4，首先你要有樓，其次你必須是擁有特權的原居民。

現時香港一幢一手村屋市價約為1,500萬元至2,000萬元，如果接近東鐵或西鐵站或在西貢擁有海景，3層村屋市價最少2,000萬元起跳。原居民在私人農地起村屋後住滿5年後，便可以免補地價，以現契重按套現。

原居民如果本身沒有按揭在身，經資產審查後，最多可以借4成按揭，套現最多800萬元；如果經入息審查，最多可以借5成按揭，套現最多1,000萬元，不過經這條通道月薪要求最少9.3萬元，對一般打工仔而言近乎沒有可能，或需擔保人才能成功申請。

套現800萬元後，原居民可以選擇full pay買入第二層樓，不過由第二層樓須付15%印花稅，故此應以妻子名義買入，印花稅隨即降至3.75%。雖然現時樓價高企，按800萬元預算，仍然有不少市區兩房戶選擇，原居民可考慮搬出市區居住，雖然面積較村屋細，但貼近市區生活圈，交通和民生配套更方便。如搬出市區，可把村屋出租，租金應夠供樓。

第二層樓成交後，由於這層800萬元物業是現契樓，又可重按借4成按揭，同樣經資產審查後，借取320萬元。如果配偶有工作，可以通過壓力測試的話，800萬元物業最多可借6成按揭，即480萬元。

這時候，因為原居民夫婦的「首置人頭」已用盡，第三層物業不能買住宅，否則無論是以誰的名義，都要繳付15%印花稅。當然丈夫可以「甩名」予妻子，回復首置客身份，但按揭需要重做，如兩層樓按揭都是由一人承擔，兼且成數扣減一成，未必能借足。

故此，原居民可以320-480萬元現金買入商廈單位，毋須繳15%印花稅。近期商廈租金回報率仍做到3%，而第二層樓按揭貸款利率為2.375%，仍然有正現金流，出租後租客可幫忙把商廈供完，未來退休後有租金收入保障。

而這層價值320萬元商廈，由於是現契樓，可以經資產審查渠道套現，但因兩夫婦無論是誰的名義，本身已經持有物業，商廈按揭今次最多只能借兩成，即最多64萬。如果經入息審查可借三成按揭，套現96萬元。新界現時仍有100萬元以下車位，隨着通脹和資產升值，未來100萬元樓下車位必會消失，而車位租金回報率也夠每月按揭供款，又是勞煩租客幫忙。

這並非天馬行空的想法，筆者作為按揭代理，已經不止一次教導原居民類似操作。只要懂得使用按揭財技，毋須有充足收入，兩公婆同心，原居民可以將自己住了5年的村屋1開4，租金收入用來供樓，變成有村屋、市區樓、商廈、車位，向財務自由之路進發。

近年銀行審批村屋按揭較以往進取，按揭利率現時可做到最優惠利率（P）減3%，現金回贈亦高達2%，和分層住宅一樣，再加上按揭中介會提供獎賞給客人，由幾百元超市禮券到貸款額0.35%不等，業主可自行格價。當總現金回贈達2.25%時，第一年供樓等於免息，有呼吸之效。

最後提醒原居民業主，申請現契重按時，銀行會查問資金用途；也有些銀行會規定借出貸款後一段時間不能再做按揭，原居民需要熟悉各銀行批核標準。

子非魚

星之谷按揭轉介

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