樓價下瀉現入市時機 P按好過H按 全因封頂位【星之谷專欄－蘋果日報】

香港銀行未加息前，H按是王道；加息之後形勢轉變，P按重奪優勢，本文會從基礎說起。

市場分兩種按揭計劃：H按和P按。如果採用H按，利率是跟隨1個月同業拆息（Hibor）浮動，以今年初為例，普遍是H+1.24%，並設有封頂利率，以當時大P（5.25%）為例，通常為P-3.1%，利率以較低者為準。而那時的P按，統一是P-3.1%，所以大部份客戶都是採用H按，因利率大部份時間都低過或等如P按。

今年Hibor急升，H按大部份時間觸及封頂，所以H按和P按實際息率沒有分別。但按揭年期最長達30年，今天沒有分別，不等於未來30年都是一成不變，H按永遠都有機會低過P按，最差情況只是兩者打和，因此H按佔有絕對優勢。

今年8月時情況轉變，銀行調高H按封利率以及P按利率，但封頂位調高幅度多於P按利率，形成P按實際利率低於H按。以大P為例，H按計劃一般是H+1.25%，封頂利率為P-2.9%；而P按計劃是P-3%，因為差異化存在，準業主需要計計數才好上車。

帳面上，由於現時Hibor徘徊1.5%多時，H+1.25%已經觸發封頂水平，即使大P銀行上月普遍加最優惠利率0.125厘，達5.375%，即H按封頂利率為P-2.9%（2.475%），但選擇P按利率是P-3%（2.375%），比H按還要低。

但正如上述所言，按揭最長達30年，H按不會30年都觸及封頂位，但目前H按要着數過P按，Hibor要跌至1.125%以下，未來兩年難度極高。近月Hibor最高位曾見2.3%，近期回落到1.5%，要跌穿這個水平不容易，普遍銀行1個月定期存款年利率遠高於1.5%，銀行資金成本如此貴，除非美國驚嚇減息，否則1個月同業拆息難低於1.5%。

準買家買樓，如果打算每兩年轉按一次，採用P按是明智選擇，因未來兩年H按息口要低過P按確實是不容樂觀。

有些客人別無選擇，一定要選擇P按，例如未補地價居屋。醫管局職員如取房屋津貼（HLISS），亦需採用P按。其他公務員如申請房屋津貼計劃（HPS），則可行採用H按。

有些客人問大P和細P有什麼分別。簡單而言，匯豐中銀恆生是用細P（5.125%）；其他銀行普遍用大P（5.375%）；華僑永亨和富邦香港上月加最優惠利率幅度較多，兩銀行P為5.5%。如果是用大P，P按是P-3%（2.375%）。如果用細P，P按是P-2.85%（即2.375%），因此無論是大P和細P，實際按息都是一樣。如果加息或減息，大P和細P都是一起調整，兩者沒有誰佔優。