樓價近期出現調整,透過發展商二按買入一手樓花業主,是最彷徨的一群,原因是物業估價受市況影響,「高息Plan」轉按至銀行難度增加;部分一手樓花雖獲銀行估足價,惟銀行頭按罰息期未過,業主正焦慮應否等罰息期完結才行動,還是即時轉按兼付罰息。

一手樓花業主近年透過發展商二按上車,首兩年享受低息,之後息率調升。比如環海東岸,低息蜜月期過後,利率隨即升至P+0.75%;業主如意算盤是樓花繼續升,估價有水位,兩年後轉按至銀行,以六成按揭上會,甩發展商二按並享受銀行低息。

然而近期樓價出乎預料調整,銀行估價普遍回落,不足以轉按還清發展商二按;有些客人新樓估足價,惟銀行頭按未過罰息期,不轉按又擔心估價繼續下調,屆時更難甩高息二按,陷入進退兩難的局面。

估價不足難甩二按

筆者認為這兩個問題不難解決,首先是拆解估價問題。舉個例,如業主兩年前以610萬元買入樓花,透過發展商二按借足八成,即貸款額488萬元;再減去過往兩年供款,只要現時銀行估足800萬元,便能整筆按揭轉按。

如 何能提升估價?當中有蹺妙。大部份銀行最少和兩間估價行合作,有些銀行合作方達十多間,只要找相熟銀行按揭專員,幫業主向所有估價行查詢,估足機會便大大 提升。同一個屋苑,不同銀行都有不同估價,尤其是沒有二手成交作參考的新盤;某些估價行對某類型物業或屋苑估價特別進取,因此熟悉銀行估價取向很重要,可 向您的按揭中介免費尋求協助。

另外,由於額外印花稅影響期為3年,新樓3年內沒有二手成交,上銀行網站亦找不到估價。有些業主視當年買入價為估價,以為無法甩二按,其實銀行可以根據同區物業估價,仍然是有機會估足兼轉按甩二按。

罰息賺回贈仍有着數

第二個問題是發展商二按易甩,但銀行頭按罰息期未完,應該即時甩發展商二按,還是罰息期完結才轉按?筆者認為,樓市調整可能會持續一段時間,趁現在銀行仍估足價,就算罰息也應該轉按。

一 般銀行第二年罰息期為按揭貸款餘額1%,有些則收回當年現金回贈。看似成本高昂,但值得注意的是,轉按到新銀行後再有現金回贈,目前市場最高做到 2.35%。舉個例,如果銀行罰息是1%,轉按後現金回贈最高2.35%,中間仍有1.35%落袋,律師費只是約5,000元,發展商二按通常沒有罰息, 實際上沒有虧損。

如果當年買樓不是用發展商二按,而是用按揭證券公司提供的按揭保險借高成數按揭,應趁估價仍高轉按甩按保,並取回15%退保費。假設當年保費是10萬元,便可取得1.5萬元退保費。甩按保並轉按至五成按揭便可出租。

就算當年沒有二按,也可考慮趁估價高轉按套現,放入按息掛鈎存款戶口對沖。例如當年物業買入價為500萬元,並借入六成按揭,現在升至700萬元,便可套取 120萬元,放入上述戶口對沖。這120萬元同樣可賺取2.35%現金回贈,而且樓市見底時,這筆錢可借給配偶作為首期,低撈第二層樓,向財務自由進發。

最後提一提,樓花需要入伙前3個月才可申請轉按。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20181110/58893900

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