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【經濟通-星之谷專欄】筆者很多客戶早前轉按套現,本來打算「甩名」再買另一層樓,但樓市調整來得非常突然,入市態度頓然變得審慎。但資金既然套了出來,若果只是放入按息掛勾存款戶口對沖貸款利息,好像沒有實質回報。

這群客戶都有一個共通點,就是「磚頭控」,深信投資磚頭才是王道。物業出租後,租金收入用來供樓,長線等待物業價值隨著經濟及通脹上升。其他類型投資,他們興趣著實不大。

其實磚頭以外,投資房託基金(REITs)也是另類投資房地產的好選擇。以領展(00823)為例,集團擁有香港及中國內地一線城市的零售、辦公室及停車場物業,投資這類房託,與間接持有旗下物業分別很少。

根據香港證監會規定,房託基金股息分派比率最少為90%,即是說這間公司於其經審計年度除稅後淨收入100元,必須將當中90元分派。故此不論股價升跌,只要收到租、營運成本可控、持續獲得可分派收入,領展都必須向股東分派此等收入,故此無論持房託或磚頭收租,兩者本質上沒有差異。

領展現時往績股息率約3﹒4%(很多工商鋪租金回報都沒有3.4%),轉按套現按息只是2﹒375%,借樓按然後投資領展,可以獲得約1%正利差(Positive Carry)。如果投資者相信長遠樓價向上,領展所持物業也會跟隨市況而升值。事實上,除領展外,有些房託股息率高達5%,但所持物業質素或營運能力不及領展,風險可能較高,投資者應自行取捨。

有市場人士認為,如果恆指繼續「跌跌不休」,房託也不能獨善其身。其實房託股價波幅,與樓價Correlation(關連度)比股市更高,因為其資產價值受整體樓市影響多於股市,亦即相對恆指啤打值(Beta)少於1,有分散投資效果。從下圖可見,823和恆指的波幅correlation不大,而且近期持續跑贏。

823 vs HSI daily chart

投資者選擇房託時,應考慮旗下物業租金有沒有提升空間,以及所持物業空置率。領展商場長期空置率接近零,民生店如想租領展商場,往往要排隊超過一年;而且領展租金持續低水,幾乎年年上升,吸引很多資深投資者收購領展所拆售商場或停車場,然後高價拆售,每次拆售都能短時間內高價沽清,反映物業租值和Book Value(帳面值)被低估,有不俗上升空間。

相比買物業收租,買房託不會遇到租霸,沒有15%印花稅,租客搬走後也不用要花心力去裝修層樓。

另外,如果業主每兩年將物業轉按,每次都從銀行賺取現金回贈,可以從銀行獲取持續性收益。現時市場上最佳的按揭計劃是H+1﹒24%,現金回贈率2﹒35%,以貸款額400萬元計算,可獲9﹒4萬元現金。每兩年袋2﹒35%回贈,加上投資房託約1%正利差,是聰明的財務規劃,投資者不妨考慮。