「磚頭控」轉按套現買房託【星之谷專欄－經濟通】

筆者很多客戶早前轉按套現，本來打算「甩名」再買另一層樓，但樓市調整來得非常突然，入市態度頓然變得審慎。但資金既然套了出來，若果只是放入按息掛勾存款戶口對沖貸款利息，好像沒有實質回報。

這群客戶都有一個共通點，就是「磚頭控」，深信投資磚頭才是王道。物業出租後，租金收入用來供樓，長線等待物業價值隨著經濟及通脹上升。其他類型投資，他們興趣著實不大。

其實磚頭以外，投資房託基金（ＲＥＩＴｓ）也是另類投資房地產的好選擇。以領展（００８２３）為例，集團擁有香港及中國內地一線城市的零售、辦公室及停車場物業，投資這類房託，與間接持有旗下物業分別很少。

根據香港證監會規定，房託基金股息分派比率最少為９０％，即是說這間公司於其經審計年度除稅後淨收入１００元，必須將當中９０元分派。故此不論股價升跌，只要收到租、營運成本可控、持續獲得可分派收入，領展都必須向股東分派此等收入，故此無論持房託或磚頭收租，兩者本質上沒有差異。

領展現時往績股息率約３﹒４％（很多工商鋪租金回報都沒有3.4%)，轉按套現按息只是２﹒３７５％，借樓按然後投資領展，可以獲得約１％正利差（Ｐｏｓｉｔｉｖｅ　Ｃａｒｒｙ）。如果投資者相信長遠樓價向上，領展所持物業也會跟隨市況而升值。事實上，除領展外，有些房託股息率高達５％，但所持物業質素或營運能力不及領展，風險可能較高，投資者應自行取捨。

有市場人士認為，如果恆指繼續「跌跌不休」，房託也不能獨善其身。其實房託股價波幅，與樓價Ｃｏｒｒｅｌａｔｉｏｎ（關連度）比股市更高，因為其資產價值受整體樓市影響多於股市，亦即相對恆指啤打值（Ｂｅｔａ）少於１，有分散投資效果。從下圖可見，823和恆指的波幅correlation不大，而且近期持續跑贏。

投資者選擇房託時，應考慮旗下物業租金有沒有提升空間，以及所持物業空置率。領展商場長期空置率接近零，民生店如想租領展商場，往往要排隊超過一年；而且領展租金持續低水，幾乎年年上升，吸引很多資深投資者收購領展所拆售商場或停車場，然後高價拆售，每次拆售都能短時間內高價沽清，反映物業租值和Ｂｏｏｋ　Ｖａｌｕｅ（帳面值）被低估，有不俗上升空間。

相比買物業收租，買房託不會遇到租霸，沒有15%印花稅，租客搬走後也不用要花心力去裝修層樓。

另外，如果業主每兩年將物業轉按，每次都從銀行賺取現金回贈，可以從銀行獲取持續性收益。現時市場上最佳的按揭計劃是Ｈ＋１﹒２４％，現金回贈率２﹒３５％，以貸款額４００萬元計算，可獲９﹒４萬元現金。每兩年袋２﹒３５％回贈，加上投資房託約１％正利差，是聰明的財務規劃，投資者不妨考慮。

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