避開地雷──村屋上車攻略(一)

近日有客人向筆者分享上樓故事,話說他心儀一間500萬元村屋,一心以為可以借八成按揭,怎料物業有一定樓齡,樓契沒有平面圖,測量師行無法評估村屋僭建風險,最終按揭保險公司及昆士蘭按揭保險公司都拒絕批出按保,客人只能申請六成按揭上車。

村屋如無平面圖會影響按揭

現時全港大部分村屋契都附平面圖,測量師行出估價報告前,會從田土廳勾出平面圖,驗樓時再根據平面圖評估村屋是否曾經改動,亦即是有沒有僭建風險。測量師行會根據地段、樓齡、住宅面積、其他設施面積(包括花園、平台、天台及停車位等)、路權、接駁的公共交通、土地種類、及附近環境等作出估價。為確保估價準確,以上文件愈齊愈好。

如果發現村屋有僭建,比如天台有玻璃屋,測量師行評估還原費用後,假設銀碼不大,按揭批核不會有大問題。惟如果申請高成數按揭,按保公司有機會將樓價扣減預算還原費用,才計算按揭成數,因此貸款額可能較預期少。
如果申請六成按揭或以下,假設還原費用只佔樓價很小百分比,很多銀行可接受貸款人簽承諾書(Undertaking),自行負擔還原費用,銀行照批按揭貸款可也。

但值得留意的是,如果牽涉村屋結構性改動,比如打通兩層做內複式而又沒有「入則」,銀行批出按揭可能性是零。

村屋按揭成數

準買家申請村屋高成數按揭時,需先查冊確定樓契有平面圖才好簽約,尤其是樓齡高的村屋,因為遺失平面圖機會高。目前450萬元以下村屋,按揭成數最高八成半,貸款額上限為360萬;450萬元至600萬元最高八成,兩者皆須申請按揭保險。如果準業主發現心儀村屋沒有平面圖,可先到銀行預先批核,批出後才簽約,確保萬無一失。不過,如果村屋為600萬元以上,最多做六成按揭,由於毋須申請按保,不少銀行接受沒有平面圖的村屋,照批按揭貸款可也。

此外,村屋還款年期亦須注意。若果是高成數按揭,村屋還款期最長為「55年減樓齡」;六成或以下則是「80年減樓齡」,將貸款期拉長至30年問題不大。

村屋按揭利率和回贈

近年銀行對村屋按揭取態進取,利率和回贈看齊私樓。目前市場最佳按揭計劃為 H+1.24厘,現金回贈最高2.3%。留意如現金回贈高過1%,需要扣減貸款額。

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留意路權─村屋上車攻略(二)

村屋與一般私樓最大分別在於發展規模及成熟程度,一般私樓在政府賣地前已會就有關地段作出相應規劃,即渠務、燃氣、水電及交通等的基本設施,通常在入伙時便已齊備,最多便只差部分接駁用的行人天橋設施而已。

想申請興建村屋(這裏專指丁屋),只需符合丁權、相關地段權限及建屋設計圖的規定,並向地政總署申請三張豁免,即樓宇平整土地豁免、結構豁免及渠務豁免等便可開工。其他基礎設施並不是地政總署的考慮範圍,譬如沒有公共污水渠的話,便自行安裝化糞池,沒有燃氣供應的話便使用罐裝石油氣。

如何獲取路權資料?

對於村屋來說,交通一詞亦包含了道路使用權。在鄉郊地區,有些路段的路權屬於政府,有些屬於私人擁有。假如購入時明明有一條小路前往小巴站,但後來該路段被私人業主圍封,幸運的仍可繞路來往,不幸的話可能會成為釘子戶了。

要分辨私人路段或公家路段,最簡單的方法是看路上的街燈。假如在燈柱上有街燈編號,同時亦能在地政總署的「地理資訊地圖」網頁上查到的話,該路段便屬於公家可以使用。不過仍然有機會屬私人擁有及管理,並不屬於政府的。另一個方法便是看公共交通,例如有公共小巴、巴士駛經的亦屬這類。這類道路不用擔心會突然被圍封。心儀的村屋假如位於這類路邊,就不用擔心路權問題,銀行的估價也會睇高一線。

假如目標單位需經沒有公家街燈的支路進入,便需要找到樓契內的路權契(Right of Way Plan),以確保將來亦有路權可抵達公家路。路權契上有平面圖,標示了鄰近土地在發展時劃出的公用土地,互相之間可以使用。由於涉及的土地可能有幾幅,所以會以不同顏色標示。不幸地,由於該份文件不一定會註到土地註冊紀錄上,所以不一定可從查冊系統中勾出來。假如物業尚有按揭,樓契在銀行,業主亦沒有把影印副本留底,在議價階段時買家也無從得悉路權情況。村屋業主最好在購入單位時將路權契彩色影印或掃描檔案留底,將來賣出時便會順利得多。

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村屋按揭,今非昔比